Главная Ипотека С чего начать оформление ипотеки в банке

С чего начать оформление ипотеки в банке

1

Если Вы твердо решили приобрести жилье через ипотеку, Вам нужно заранее прояснить для себя несколько важных моментов. Причем, сделать это нужно еще ДО подачи заявления в банк – для экономии собственного времени, сил и денег.

Итак, с чего начать оформление ипотеки в банке?

1. Четко определитесь с суммой первоначального взноса

Чем больший процент от стоимости квартиры Вы сможете погасить собственными денежными средствами, тем больше вероятность принятия положительного решения по поводу Вашей ипотеки. Кроме того, на сегодняшний день величина годовой процентной ставки по кредиту тоже зависит от размера первоначального взноса.

Многие заемщики делают серьезную ошибку, неверно оценивая размер первоначальных расходов по ипотеке. Оформление ипотеки – весьма затратное мероприятие, которое оплачивать Вам придется опять-таки из своего кармана.

Услуги экспертной оценки и нотариуса, страхование предмета залога, оплата госрегистрации и госпошлины, единовременные комиссии банка составляют от одной до нескольких тысяч долларов.

Обязательно закладывайте эти затраты в свой «ипотечный» бюджет!

2. Посмотрите на себя глазами кредитного эксперта

С чего начать оформление ипотеки в банке? Честно ответьте себе на следующие вопросы:

— каков размер Вашего ОФИЦИАЛЬНОГО ежемесячного дохода? Если в справке по форме 2-НДФЛ указывается лишь «минималка», согласится ли Ваш работодатель подтвердить Вашу реальную зарплату в свободной форме?

— какой процент от дохода будет составлять будущий ежемесячный платеж по ипотеке? Сможете ли Вы выплачивать кредит регулярно и постоянно на протяжении десяти и более лет?

— кто сможет выступить Вашим поручителем по кредиту?

— какое дополнительное подтверждение своей финансовой состоятельности Вы сможете предоставить банку: наличие недвижимости, авто, земельного участка, депозитов, ценных бумаг?

— в каких банках и когда Вы когда-либо брали кредит (потребительские кредиты и активные кредитные карточки тоже считаются)? Насколько «положительна» Ваша кредитная история?

— в порядке ли Ваши документы на момент получения ипотеки (паспорт с регистрацией и фотографией, свидетельство о браке/разводе и т.д.)

Исправление этих мелочей в авральном режиме впоследствии может попортить немало крови и Вам, и Вашему кредитному инспектору.

3. Определитесь с объектом ипотеки

Учтите, что лишние 1000 долларов кредита обернутся приблизительно 3000 переплаты при условии погашения ипотеки строго по графику. Поэтому лично я советую оформлять ипотеку на максимально недорогое жилье.

Лучше выплатить кредит за маленькую квартиру, потом ее продать и взять большую с доплатой, чем ежемесячно «дарить» банку сотни честно заработанных долларов.

Не верьте низким процентным ставкам по ипотеке! Например, 12% годовых при кредите всего в 100 000 рублей оборачиваются для заемщика в переплату в 1000 рублей ЕЖЕМЕСЯЧНО!

Причем, заметьте, эти 1000 рублей не идут на погашение основного долга. Это – чистый доход банка, а для Вас – просто выброшенные деньги. Я уже не говорю о всяких приятных «мелочах» вроде ежегодного продления страховки, платы на просрочку платежа (даже на один день!), потерях на перепадах курса валют (если ипотеку Вы оформили в долларах или евро).

В общем, чем большую сумму Вы возьмете в банке, тем тяжелее финансово и психологически Вам придется в будущем. Вроде бы очевидные вещи, но многие заемщики не задумываются об этом вообще!

4. Выберите 3-4 банка, условия кредитования в которых Вам более-менее подходят

Кстати говоря, не делайте низкие процентные ставки главным критерием отбора. Обращайте внимание и на условия погашения (аннуитет или классика, можно ли погашать досрочно, есть ли дополнительные комиссии), и на требования к заемщику, и на размер единовременных затрат.

5. Уточните заранее, имеете ли Вы возможность принять участие в специальных льготных программах (например, «Молодая семья» или «Военная ипотека»).

Кроме того, узнайте, каким еще образом можно уменьшить свои затраты по ипотеке с помощью государственных дотаций и субсидий (использование материнского капитала, имущественный налоговый вычет и т.д.)

Если государство может хоть немного облегчить Вашу «ипотечную долю», то почему бы этим не воспользоваться?

Пока оно, государство, не передумало…

Как купить квартиру от застройщика в ипотеку?

Допустим, Вы решились на покупку жилья в строящемся доме. Можно ли оформить такую квартиру от застройщика в ипотеку? Давайте рассуждать логически. Банки прилично пострадали во время финансового кризиса, лишившись примерно трети своих клиентов и «заморозив» на время практически все кредитные программы.

Кризис вроде бы заканчивается, «вернуться» в строй банкам хочется как можно скорее, поэтому они из всех сил стараются привлечь клиентов интересными кредитными продуктами. К которым, безусловно, можноотнести и квартиры от застройщика в ипотеку.

Но проблема заключается в том, что для банка такой вид кредитования создает определенные сложности.

Согласитесь, прокредитовать реальную квартиру в готовом доме намного проще и безопаснее, чем вырытый котлован на месте будущей многоэтажки. Когда закончится строительство? Будет ли дом принят в эксплуатацию? Как оценить реальную стоимость залогового имущества?

В общем, кредитовать что-то, когда этого «чего-то» еще и на карте не существует, и появится «оно» в лучшем случае через несколько лет, рискнет далеко не каждый банк.

Но некоторые «храбрецы» все-таки на этот риск идут. Так что получить ипотеку на квартиру от застройщика на сегодняшний день сложно, но можно.

Итак, чем процедура кредитования строящегося жилья будет отличаться от стандартной ипотечной схемы?

Покупая жилья в новостройке, которой еще нет, заемщик не может предоставить банку залог в виде физической квартиры. Вместо этого Вы можете передать в банк свое право требования на квартиру (этот документ Вы получаете на руки после подписания договора со строительной компанией).

Когда дом сдается в эксплуатацию, заемщик регистрирует свое право собственности на жилье. После чего переоформляет его на банк и отдает новенькую квартиру в залог.

Грубо говоря, пока квартиры нет, а кредит на нее уже есть, банк сильно рискует. Поэтому его основная задача – получить от застройщика гарантию того, что дом будет достроен в срок и стопроцентно будет принят комиссией.

Именно по этой причине, банки стараются кредитовать всего три типа строящихся объектов:

1. Если банк сам финансирует конкретное строительство;

2. Если объект строит компания-партнер данного банка. Например, партнерами Сбербанка являются «ДОН-Строй», «Масштаб», «МИЭЛЬ-Недвижимость».

3. Если застройщик работает с банком на договорной основе (то есть, аккредитован именно этим банком в рамках отдельных ипотечных программ).

В каждом банке Вам покажут список этих самых партнеров-застройщиков и аккредитованных девелоперов. Понятно, что кроме списка (который Вам все равно ни о чем не скажет) Вам разрешат посмотреть «прейскурант» всех строящихся объектов.

Прямо в банке можно будет выбрать подходящий район, дом, этаж, квартиру, уточнить сроки окончания строительства, гарантии и условия заключения договора.

При таком «раскладе» Вы можете:

а) рассчитывать на сниженные процентные ставки по ипотеке;

б) не переживать по поводу замораживания строительства или мошенничества со стороны застройщика. Банк не меньше Вашего заинтересован в том, чтобы стройка окончилась как можно скорее и без неприятных сюрпризов.

Ведь в случае чего заемщик может просто отказаться от выплаты кредита, и у банка останется «на память» от сделки лишь право требования на жилье.

Минус такой ипотечной схемы очевиден – у Вас не будет абсолютной свободы выбора Вашей будущей квартиры. Элементарно может не подойти район, планировка, этажность, цена за квадратный метр. А ведь новую квартиру-то хочется купить самую-самую!

А что будет, если явиться в банк «от чужого» застройщика?

Можно, конечно, попробовать. Только учтите, что «неродного» застройщика банки будут проверять вдоль и поперек: его финансовое состояние, количество уже сданных в эксплуатацию объектов, репутация на рынке и т.д.

В общем, Вас попросят предоставить такой же пакет документов, который требуется для принятия решения об аккредитации строительной компании.

Во-первых, это, как Вы понимаете, далеко не быстро – процедура рассмотрения может занять даже несколько месяцев! А во-вторых, далеко не каждый застройщик согласится на такое «обследование» со стороны банка.

Да, и еще обязательно учтите финансовый момент при оформлении ипотеки на покупку строящегося жилья. Проценты по ипотеке будут на 2-3% выше стандартных до тех пор, пока квартира не перейдет в Вашу собственность. Другими словами, еще даже не переступив порог своей новенькой квартиры, банку Вы будете ежемесячно выплачивать повышенный процент. До тех пор, пока длится процесс строительства…

Как можно продать квартиру в ипотеке?

Наиболее предусмотрительные клиенты еще на стадии оформления ипотечного кредита осторожно интересуются: «Как можно продать квартиру в ипотеке?»

И вопрос этот, кстати говоря, совсем не так ниавен, как кажется на первый взгляд. Ипотека оформляется на достаточно длительный по человеческим меркам срок – 10-30 лет. За это время может случиться что угодно: распалась семья, нужно переезжать в другой город или срочно расширять жилплощадь с доплатой.

И для того, чтобы это сделать, совсем необязательно погашать кредит полностью.

Хорошая новость: квартиру, находящуюся в ипотеке, можно продать практически в любой момент! Ну, а плохая новость состоит в том, что ответить двумя словами на вопрос, как можно продать квартиру в ипотеке,  очень сложно.

Поэтому начну с самого главного.

Процесс продажи ипотечной квартиры однозначно на порядок сложнее, чем «обычной». Времени, денег, сил и нервов при этом тратится прилично – и к этому нужно быть готовым…

Итак, Вы по каким-то причинам решили продать свою квартиру, за которую еще не выплатили ипотеку.

С чего нужно начинать? Естественно, уведомить о своем желании банк-кредитор. Без его согласия, провернуть сделку купли-продажи не получится – можете даже не пытаться.

Как правило, банки не препятствуют своим заемщикам в их стремлении «избавиться» от ипотечного «ярма». Нужно лишь согласовать с ними условия продажи залоговой квартиры и полного погашения кредитных обязательств.

Понятно, что данная ситуация осложняется тем, что в сделке купли-продажи принимают участие не два, а целых три лица (вместе с банком). Кроме того, квартира находится в залоге, а на заемщике «висит» часть невыплаченного кредита.

Именно поэтому банк будет пытаться построить процедуру продажи квартиры таким образом, что максимально обезопасить себя от неприятных сюрпризов со стороны заемщика и нового владельца недвижимости.

Продать ипотечную квартиру можно тремя способами:

1. Самый распространенный (банк выступает в качестве наблюдателя)

  • заемщик получает в банке разрешение на продажу квартиры и уточняет остаток задолженности по ипотеке на конкретную дату;
  • после этого заемщик подписывает с покупателем предварительный договор и заверяет его нотариально;
  • покупатель перечисляет средства, достаточные для полного погашения кредита, на счет банка-кредитора. Одновременно с этим, в банке (неважно в каком) открывается депозитарная ячейка, в которой хранится положительный остаток сделки (реальная стоимость проданной квартиры минус сумма погашенного кредита);
  • после погашения кредита банк выдает заемщику закладную и справку об отсутствии задолженности перед банком;
  • бывший заемщик снимает обременение на квартиру в службе регистрации;
  • между продавцом и покупателем оформляется стандартный договор купли-продажи;
  • продавец забирает свой положительный остаток из ячейки после предъявления договора купли-продажи, свидетельства о собственности на нового владельца и выписки из ЕГРП.

2. Банк принимает участие в сделке купли-продажи

  • по согласию банка квартира выставляется на продажу;
  • когда находится реальный покупатель, он размещает в двух депозитарных ячейках банка-кредитора всю сумму, которую он должен заплатить продавцу за квартиру или дом:

1) в первой ячейке – сумму полного погашения кредита;

2) во второй – «прибыль» продавца.

  • дальше банк сам сообщает в службу регистрации о том, что кредит погашен полностью, и передает туда закладную;
  • оформляется договор купли-продажи, право собственности на недвижимость переходит к покупателю;
  • продавец получает свою «прибыль» после окончательной регистрации документов на нового владельца.

3. Банк получает нового заемщика

Согласно третьему варианту, продается не сама недвижимость, а кредит на нее.

Естественно, этот вариант возможен только в том случае, если банк проверил нового заемщика вдоль и поперек, и кредитный комитет вынес по нему положительное решение.

В этом случае, долг «старого» заемщика просто переоформляется на «нового», а квартира по-прежнему остается в залоге у банка.

А вот кто кому доплачивает наличными (продавец покупателю или наоборот), стороны договариваются между собой уже в частном порядке…

Какие ограничения накладываются на квартиру, купленную в ипотеку?

Умные люди так и живут, – вспоминаю я фразу одного своего знакомого еще со времен студенчества, грезящего купить себе квартиру и еще одну взять ипотеку, – берут квартиру в ипотеку, сдают, и с арендных платежей выплачивают кредит. Логика очень простая, но можно ли осуществить ее на практика? Да, некоторые так и делают, но ипотечная квартира, несмотря на то, что построена из того же кирпича, имеет ряд существенных отличий и ограничений в эксплуатации. Рассмотрим же их подробно.

Чем отличается ипотечная квартира от обычной, и насколько эти ограничения существенны и оправданны?

1.    Запрет на сдачу ипотечной квартиры в аренду

Да, дословно такой запрет прямо прописывается в тексте кредитного договора. Для меня до сих пор остается загадкой – почему? Какая разница банку, для каких именно целей я покупаю свою квартиру: для собственной эксплуатации или для того, чтобы заработать на таком приобретении?

Почему банк не оставляет мне права САМОЙ решать, как именно распорядиться СОБСТВЕННОЙ недвижимостью? Тем более, что для некоторых заемщиков аренда ипотечной квартиры дает возможность вовремя расплачиваться с банком по кредиту, чтобы спустя какое-то время переехать в нее и жить там уже полностью свободным человеком.

Эксперты утверждают, что такая совсем нелогичная норма прописывается банками не по их воле – правила диктует гражданский кодекс РФ (а конкретнее, статья под номером 346). На практике, многие банки охотно идут навстречу своим заемщикам.

Но в любом случае, получение их согласия на то, чтобы сдавать собственную квартиру чужим людям, потребуется обязательно! Короче, ни шагу в сторону без разрешения банка!

2. Запрет на регистрацию в квартире третьих лиц

Тоже чудный пункт. В соответствии с ним в СОБСТВЕННУЮ квартиру Вы не имеете права никого прописать. Во многих банках исключение составляют лишь законные супруги, дети и родители (только заемщика).

Учитывая, что муж или жена всегда являются созаемщиками, а детей прописывать придется в любом случае – банки не так уж и расщедрились на список регистрируемых.

Кстати, в моем случае, вообще получилась идиотская ситуация. Ипотеку я оформляла еще до замужества, будущий муж созаемшщиком, естественно, не выступал, а по условиям моего банка зарегистрировать в своей квартире я не могу вообще никого.

Это до сих пор создает массу ненужных проблем мужу, так как прописан он совершенно в другом городе и ему приходится частенько объяснять всем желающим, почему он живет здесь постоянно, а регистрация у него совершенно «левая».

На самом деле это пункт договора не смертелен, но убивает сам факт, что мне запрещают что-то делать в МОЕЙ же квартире.

3. Обязательно посещение квартиры сотрудниками банка с целью проверки ее состояния

Оставим в стороне этическую сторону вопроса. Я имею в виду формулировку этого требования «посещение объекта залога представителями Кредитора в установленное им время». Заметьте, не «удобное для обеих сторон», а «установленное Кредитором».

Если рассматривать данный пункт совсем уже критически, то получается, что банковские сотрудники могут нагрянуть ко мне домой в качестве непрошеных гостей в любое время дня и ночи. И попробуй не оказаться в это время дома или отказаться пустить представителей банка на порог!

На самом деле, конечно, никто по квартирам с осмотрами каждый день не ходит. Меня, например, не навещали еще ни разу, ограничиваясь раз в году просьбой принести в отделение фотографии квартиры во всех ракурсах.

Но меня удивляет в этом пункте не столько бестактность данной нормы, сколько его полная бессмысленность. Какая разница банку, в каком состоянии находится моя квартира? Ведь она же в любом случае застрахована!

Обязательно ли ежегодное продление страховки при покупке квартиры в ипотеку?

Понятно, что ипотека выдается под залог имущества, и в случае, если заемщик перестает платить по своим обязательствам, квартира или дом подлежит принудительной продаже. И, естественно, банк «кровно» заинтересован в том, чтобы данный объект залога всегда находился в своем ликвидном состоянии. А вот возможные убытки от потери такой ликвидности (потоп, пожар и т.д.) банк страхует.

Вот только с моей точки зрения не совсем логично, что делается это за счет заемщика в добровольно-принудительном порядке.

Ведь, по сути, заемщик «обещает» банку лишь одно: вовремя и в полном размере оплачивать взятый под проценты кредит. За нарушение этого условия банком предусмотрены всевозможные финансовые наказания: штрафы, пени и т.д.

В эту логичную схему требование обязательного ежегодного страхования за счет заемщика как-то не совсем укладывается. Ладно, если бы у клиента банка был реальный выбор: «платить» или «отказаться».

Так нет же, за непродленную вовремя страховку банк предусмотрел штраф: от 3000 до 6000 рублей в разных банках. А если я именно в этот момент нахожусь в другой стране? Или, не дай Бог, заболела и лежу в больнице?
Судя по всему, банк этот момент волнует мало…

Если уж мы подняли тему страховки, затрону и еще один ее интересный аспект. Не секрет, что Вашу закладную на квартиру банк может продать в любой момент (без Вашего, кстати, на это согласия).

Как только закладная поменяла своего владельца (в нашем случае – перешла к другому банку), условия страхования могут существенно измениться. В некоторых случаях, заемщику вообще придется перестраховываться в другой компании, даже если до истечения срока по старой страховке остается еще полгода!

Этот момент, на мой взгляд, превращает ипотеку из просто «долговой ямы» в форменное «рабство».

А что будет, если с какими-то из этих пунктов заемщик в корне не согласен и откажется их выполнять после подписания кредитного договора?

Наказание за «ослушание» у банка предусмотрено банальное и предсказуемое: «досрочное погашение полной суммы задолженности вместе с процентами, штрафами и т.д.»

Кстати, на самом деле, этот пункт носит скорее «устрашающий» для заемщика характер. Просто так, ни с то ни с сего потребовать полного досрочного погашения кредита в двухнедельный срок ни один банк права не имеет. В соответствии с законодательством, такое требование банк может предъявить только в определенных случаях.

Например, если заемщик допускал просрочки плановых платежей трижды за год.

Имейте в виду: по закону и отказ  от продления очередной страховки, и сдача квартиры в аренду без разрешения банка, и несогласованная перепланировка помещения действительно дают банку право потребовать от заемщика досрочного погашения.

Стоит ли оформлять ипотеку сейчас или подождать еще немного?

Если до кризиса вопрос «брать или не брать» ипотеку у многих вообще не возникал (по-моему, кредит на жилье в тот момент не оформил только ленивый), то сейчас ситуация на рынке ипотечного кредитования сложилась далеко не однозначная.

С одной стороны, процентные ставки по ипотеке в течение последних лет уверенно «ползли» вниз – с 18% годовых до 10-12%. С другой – нынешней зимой некоторые банки стали по чуть-чуть повышать плату за пользование заемными средствами.

Что делать? Подождать, пока ставки снова начнут снижаться, или брать ипотеку сейчас, пока проценты на стали расти повсеместно?

Мое личное мнение

Давайте для начала решим задачку для пятого класса. «За три года процентные ставки по ипотеке снизились на 7%. За это же время стоимость жилья увеличилась в два раза. Вопрос: в какой момент времени было выгоднее оформить ипотеку на жилье?»

Намек понятен? Вроде бы простенькое уравнение (стоимость кредитного жилья = цена квартиры на момент оформления ипотеки Х годовой процент), но почему-то огромное количество людей обращает внимание только на одну его часть – величину процентной ставки. Напрочь забывая при этом, что пресловутые 18% или 12% будут применяться к $50 000 или уже к $100 000…

Предсказывать, как «поведет» себя рынок жилья в ближайшем будущем уже не берется ни один эксперт. В прессе звучат прямо противоположные мнения: от полного обвала цен на недвижимость до увеличения ее стоимости в два раза.

Не буду претендовать на роль Нострадамуса – просто хочу высказать свое личное мнение. Я четко помню положение дел в конце 2008 года – например, вмиг опустевшие кафе, разорившиеся турагентства, стандартный набор из круп, хлеба и молочных продуктов каждого второго покупателя в супермаркетах.

В начале кризиса у многих людей совершенно по разным причинам резко снизилась покупательская способность – денег хватало лишь на самое необходимое. Соответственно, все, что раньше продавалось «с накруткой» (в том числе, разумеется, и недвижимость), в кризис стало предлагаться дешевле…

За последний год (опять-таки я сужу исключительно по своим знакомым), общая ситуация все-таки улучшилась. Конечно, до докризисного уровня еще далеко – но у большинства людей денег все-таки появилось больше. Больше денег – выше покупательская способность – рост цен…

Скорее всего, банки оставят ставки на ипотеку на том же уровне или даже немного их снизят – слишком уже велика на данный момент конкуренция между ними. К тому же, проценты по ипотеке докризисного периода были явно завышены по сравнению с той же Европой или Америкой.

Отсюда я делаю смелый вывод. Недвижимость будет по чуть-чуть расти в цене (если, конечно, не грянет вторая волна кризиса), а ипотечные ставки останутся на том же уровне плюс-минус два-три процента.

Другими словами, если Вы уже решились на ипотеку, и другого способа решить жилищный вопрос нет – оформляйте кредит прямо сейчас! Потому что ни через год, ни через два ситуация для Вас кардинально не изменится. Ведь в любом случае, ипотеку придется погашать:

а) долго;

б) с серьезной конечной переплатой;

в) полностью пересмотрев теперешний образ жизни.

Я оформляла свою ипотеку перед самым кризисом, в долларах и по завышенной банковской ставке. Не говоря уже о том, что моя квартира на сегодняшний момент стоит раза в 1,5 дешевле, чем тогда. Другими словами, я проиграла по всем показателям…

Но:

1)    Крохотная квартирка стала моим первым собственным жильем, а до этого я отдавала половину своей зарплаты за аренду чужого жилья;

2)    Даже по сниженной в 1,5 раза стоимости купить ее без кредита я себе позволить не смогла бы;

3)    В кризис я лишилась официальной работы, и ни один банк сейчас не принял бы положительного решения по моей ипотеке;

4)    Я бы наверняка побоялась отдавать в кризис ВСЕ свои сбережения за жилье, оставшись при этом ни с чем. То есть до сих пор жила бы в съемной квартире (или вообще вернулась бы в свой родной городишко к родителям).

Короче говоря, нет худа без добра!

Тенденции по ипотечным ставкам

Если будущие изменения стоимости недвижимости – вопрос скользкий и неоднозначный, то насчет динамики банковской ипотеки многие эксперты единодушны – на рынке ожидается небольшой рост без резких колебаний. На сегодняшний день лучшие ставки по долларовым кредитам на вторичку сроком на 10-15 лет равны среднему значению аналогичного показателя 2007 года.

Часть крупных банков (Абсолют Банк, Росбанк) вообще не меняли размер своих ипотечных ставок с прошлого года. А некоторые банки (Сбербанк, МБРР, МИА и другие) пошли на небольшие уступки заемщикам.

Так что на сегодняшний момент ситуация с процентами по ипотеке действительно выглядит обнадеживающе. Существует высокая вероятность того, что плата за кредит на жилье будет снижаться и дальше.

Но:

Во-первых, прогнозы по ипотеке всегда носят краткосрочный характер. Например, в случае второй волны кризиса первым опять-таки «смоет» именно ипотеку. Другими словами, если не оформить ее сейчас под более-менее «человеческие» проценты, в будущем может сложиться ситуация, когда ипотека на какое-то время станет вообще недоступной.

Во-вторых, опять-таки нужно обращать внимание не только на динамику ипотечных ставок, но и на тенденции самого рынка жилья. Резкий скачок стоимости недвижимости превратит экономию на процентных ставках в прямой убыток для покупателя.

Кто-то из экспертов высказывается и более категорично. «Сейчас лучшее время для того, чтобы приобрести жилье в ипотеку для личного пользования».

Динамика цен на недвижимость

Даже самые оптимистично настроенные товарищи обещают лишь небольшое снижение цен на жилье в ближайшей перспективе, но никак не их «обвал».

Купить квартиру «за копейки» не удастся даже при самой неблагоприятной экономической ситуации в стране (особенно это касается крупных городов).

Появляются новые семьи, рождаются дети, молодые люди пополняют ряды «покорителей столицы»… Во всех этих случаях людям нужно где-то жить. А нового жилья в России не хватает, причем, не хватает катастрофически… В прошлом году было построено около 60 млн. квадратных метров жилья, когда как потребность в нем составляла 120 млн. кв.м.

Складывается классическая ситуация из курса макроэкономики, когда спрос намного превышает имеющееся на рынке предложение. Что, соответственно, приводит к искусственному завышению цены на «дефицит».

Грубо говоря, нуждающаяся в собственном жилье семья сейчас выбирает между «баснословно дорого» и «дорого, но можно взять в ипотеку», так как других вариантов на рынке просто нет! И пока сохраняется такой «несправедливый» баланс между спросом и предложением, цены на жилье падать не будут.

Ведь продавцам проще подождать пару лет до окончания кризиса, и все это время сдавать жилье в аренду, чем поддаться массовой панике и продавать недвижимость за бесценок.

Но давайте предположим, что стоимость жилья все-таки резко упадет, скажем, через пять-десять лет. За это время Вы, кстати, наверняка выплатите половину своей ипотеки.

А что бы произошло, если бы Вы дождались-таки удешевления, не оформив на тот момент ипотеку?

1) Все это время Вы платили бы арендную плату хозяину или жили вместе с родителями.

Кстати, насчет сравнения аренды и ипотеки мне очень нравится одно емкое выражение.

«Отдавая банку часть своей зарплаты ежемесячно – ты выкупаешь у него еще несколько квадратных сантиметров своей квартиры. Отдавая хозяину съемной квартиры арендную плату за месяц – ты просто получаешь право еще какое-то время пожить на чужой жилплощади»

Здорово, правда?

2) За 5-10 инфляция существенно бы уменьшилась ценность Ваших накоплений, тогда как размер ипотечного кредита остался бы на том же уровне.

3) Все эти годы Вы бы вечно метались между желанием купить жилье или подождать еще немного, купить новое пальто или отложить часть денег на покупку квартиры и т.д.

А психологи доказали, что жизнь человека в «подвешенном состоянии» неизбежно приводит к неврозам и депрессии…

И, кстати, мой личный опыт свидетельствует о том, что накопить 500$ на ипотечный платеж намного проще, чем отложить те же 500$ «просто так» – в том числе, и на квартиру, которую планируется покупать через несколько лет.

Срабатывает принцип «здесь и сейчас». Обязательно найдутся какие-то срочные траты или непредвиденные расходы: безумно дешевые сапоги на распродаже, покупка нового компьютера или внеплановая вечерника.

Ипотека в этом смысле все-таки здорово дисциплинирует – ты начинаешь автоматически отказываться от вещей, без которых ты, по сути, можешь в данный момент времени прекрасно обойтись…

Еще раз о выборе между арендой и ипотекой

Оставим в стороне психологические аспекты о том, что «лучше платить за свое, чем за чужое».

Давайте проанализируем еще пару доводов в пользу ипотеки.

1) Как ни крути, но собственное жилье (даже оформленное в ипотеку) – это актив хозяина квартиры, в который он ежемесячно вкладывает энную сумму денег.

Через 15 лет он сможет делать со своей квартирой, что угодно – жить в ней сам, отдать детям, продать или сдавать в аренду. А вот после 15 лет платежей по аренде, квартиросъемщик попросту остается ни с чем!

Многих останавливает тот факт, что большую часть ипотечного платежа составляют банковские проценты. Дескать, каждый месяц огромная сумма денег просто выбрасывается «на ветер». Но ведь в случае с арендой квартиры не часть, а уж ВСЯ сумма платежа «вылетает в трубу»…

2) Стоимость ежемесячного платежа по ипотеке в бюджетном сегменте на сегодняшний день один в один равна размеру арендной платы.

При этом арендные ставки на жилье растут постоянно, тогда как Ваш ежемесячный платеж по ипотеке фиксируется кредитным договором.

С постоянным ростом арендной платы я когда-то столкнулась лично. Одна из моих квартирных хозяек повышала мне цену три раза (!) за один год.

Вывод. Лично для меня ответ на вопрос, стоит ли оформлять сейчас ипотеку – это категоричное «Да».

Ведь темп роста цен на жилье в любом случае обгоняет и рост зарплат, и размер банковских процентов по депозитам…

 

finday

finansday.com - простой, но полезный сайт о вкладах, кредитах и инвестициях в городе Москве. В общем все, что касается финансов в 2016 и 2017, 2018 году.

Добавить комментарий

Ваше имя:
Сообщение:

Комментарии