Бесплатная консультация юриста
Круглосуточно
Звоните сейчас!
+7 (499) 322-26-53

Главная Кредиты Цепочка при продаже квартиры

Цепочка при продаже квартиры

0

Содержание

Продавцов и покупателей жилья «в чистом виде» на рынке немного. Большинство хочет, доплатив некую сумму, улучшить свои жилищные условия. Вариант с прямым обменом, распространенный в советские времена, осуществить сложно. Приходится искать другие пути.

Как говорят риэлторы, решить вопрос можно посредством схемы с встречной покупкой. То есть агенты по недвижимости, исходя из пожеланий своих клиентов, выстраивают цепочку. С одного ее конца обязательно должен быть прямой покупатель, с другого – «чистый» продавец. В середине — те, кто пытается переехать в квартиру побольше, внеся доплату (или поменьше, получив ее). Далее следует многоступенчатый «денежно-квартирный обмен». Число звеньев в цепи может колебаться от трех до десяти.

Встречка в лицах

Рассмотрим конкретный пример многоступенчатой сделки с встречной покупкой. Предположим, в Петербург приезжает студент, которому родители готовы купить комнату в коммуналке за 1 млн руб. В комнате живет молодая семья, которая мечтает переехать в собственную квартиру. Миллион молодожены собираются выручить от продажи комнаты и еще 1,5 млн думают взять в кредит. В подходящей им «однушке» проживает бизнесмен. Он хочет приобрести четырехкомнатную квартиру и готов из собственных сбережений доплатить 3,5 млн. В свою очередь, четырехкомнатными апартаментами владеет известный ученый, планирующий уехать на постоянное место жительство в США.

Итак, эти люди обращаются к профессионалам. При этом вероятность того, что все пришли в одно и тоже агентство недвижимости минимальна. В дело включаются агенты разных компаний. Не найдя в базах данных своих фирм подходящих вариантов, они обращаются к базам коллег по бизнесу. Таким образом и формируется цепочка.

Допустим, цены, и площади квартир устраивают все заинтересованные стороны. Но неожиданно возникает заминка с кредитом. Первоочередная задача агентов: не допустить развала цепочки и уговорить всех немного подождать. Когда кредит получен, наступает самый важный этап: студент платит молодой семье и въезжает в комнату, те передают деньги (вырученные от реализации комнаты и полученные в банке) бизнесмену и оказываются собственниками отдельного жилья. Коммерсант добавляет к полученной от молодоженов сумме свои сбережения и расширяет пространство, а ученый переводит полученные средства в американский банк и уезжает в США. Отметим, что подписание договоров и их заверение у нотариуса происходит, как правило, в один день и лучше на него других дел не планировать. Задача риэлтора заключается в том, чтобы собрать всех участников цепочки со всеми документами на руках в одно время и в одном месте.

Риэлтор придет на помощь

Описанная выше ситуация – практически идеальный пример. В жизни молодая семья могла вообще не получить кредит, а бизнесмен — передумать тратить деньги на жилье и цепочка бы распалась. Выходит, схема со встречной покупкой очень сложный и затянутый во времени процесс. И осуществить все операции без помощи опытного риэлтора практически невозможно.

К тому же, как отмечают эксперты, сейчас на рынке встречаются квартиры с поддельными правоустанавливающими документами (от личных паспортов их якобы владельцев до фальшивых документов о приватизации, купли-продажи, обмена, дарения и так далее). Примером варианта откровенного мошенничества является совершение сделки без согласия одного из супругов (по поддельной доверенности).

Объективной сложностью можно считать и наличие среди собственников несовершеннолетних. В случае, если у вас есть несовершеннолетние дети, осуществить операцию по купле-продаже квартиры можно только с разрешения муниципальной комиссии по делам несовершеннолетних и защите их прав.

Определенных проблем можно избежать, если сначала проконсультироваться с независимым юристом. После этого последует поход в агентство недвижимости. Тут есть один нюанс: человек либо выбирает определенную квартиру (которой уже занимается определенное агентство), либо изначально определяется с риэлтором, который впоследствии подыскивает ему подходящее жилье.

Если вы решили пойти вторым путем, то критериев выбора риэлтора несколько. Самый простой — рекомендации друзей и родственников. Кроме того, необходимо собрать сведения об агентстве в СМИ. Первичную информацию можно получить через интернет. Там можно узнать, как долго компания работает на рынке и состоит ли в профессиональных ассоциациях, почитать отзывы благодарных (или не очень) клиентов.

За документы – в ответе

Итак, предположим, выбор сделан в пользу того или иного агентства. Вы направляетесь туда и просите проекты договоров, которые вскоре вам предложат заключить. «Каждая сделка уникальна, — говорит нотариус, член Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Елена Ульянова. — Поэтому прежде чем подписывать договор, лучше проконсультироваться у независимого эксперта. Он подскажет: какие пункты надо изменить, дабы ваши интересы были максимально соблюдены». Кстати, то, как отреагируют сотрудники агентства недвижимости на вашу просьбу дать типовые договоры на ознакомление с юристом (нотариусом или адвокатом) – тоже своего рода лакмусовая бумажка. Если вам в этом отказывают, стоит задуматься: а надо ли иметь дело с подобной организацией. Вторым показателем профессионализма агентства является готовность компании вносить по желанию клиентов изменения в свой «шаблонный» вариант.

Если предлагаемый договор устраивает клиента риэлторской компании, он может переходить к следующему этапу – подписанию бумаг. Поскольку, как прямые покупки, так и продажи крайне редки, то, как правило, заключается договор на предоставление услуг по продаже объекта и дополнительное соглашение об оказании услуг о покупке жилья.

Размер вознаграждения агентства составляет 6–8% от суммы сделки и зависит от сложности ее проведения. «Некоторые агентства предлагают заниженные проценты, — рассказывает ведущий специалист по недвижимости АН «Авентин» Виктор Левин. — Но это может свидетельствовать о том, что и качество услуг будет невысоким». Поэтому предложение организовать сделку за 1–2% должно насторожить.

Если вы хотите принимать участие в сборе необходимых для осуществления сделки документов, агентство препятствовать не будет. Но, как правило, люди дорожат своим временем и перепоручают это агенту (выписывая через нотариуса соответствующую доверенность). Если квартира находится в муниципальной собственности, ее приватизируют и регистрируют сделку в УФРС по Петербургу и Ленинградской области (бывшем ГБР). Далее, агент начинает собирать справки (из паспортного стола, ПИБа и т. д.). Параллельно с этим ведется поиск альтернативного жилья. Сначала составляется цепочка.

После того, как все ее участники посмотрели предназначающееся им жилье и остались им довольны, агенты (а их может быть столько же, сколько звеньев в цепи) начинают проверку правоустанавливающих документов.

«Подготовкой договора купли-продажи объекта недвижимости должен заниматься юрист», — говорит председатель специализированной коллегии адвокатов «Зона Закона» Алексей Пономарев. Риэлтор, по его словам, может проверить «чистоту» объекта, но на следующем этапе в работу должен включиться эксперт в области юриспруденции.

Встреча у ячейки

В случае прямой продажи схема передвижения денег следующая. «При заключении сделки оговоренная сумма проверяется в банке, предложенном продавцом (так как именно он должен получить деньги), и пересчитывается вручную, — рассказывает Алексей Пономарев. — Затем деньги закладываются в ячейку, при этом составляется договор пользование ячейкой, где указываются условия допуска сторон».

На практике, продавец получает деньги за свою квартиру в три этапа. Первую часть суммы – после регистрации сделки в УФРС, вторую — после снятия с регистрационного учета собственников и третьих лиц. К третьей части денег он получает доступ после подписания акта освобождения квартиры.

Если же речь идет о цепочке, грамотный риэлтор прописывает до мелочей все правила, устанавливающие допуск тех или иных участников сделки к ячейке. Кстати, перед тем как подписывать этот договор нелишним будет показать его проект независимому юристу. Отметим, что любая передача денег возможна только в том случае, когда все квартиры зарегистрированы в УФРС на новых владельцев. Передача эта происходит в соответствии с условиями, которые прописаны в составленном банковском договоре.

Смотрим и подписываем

Когда человек впервые приходит в свою будущую квартиру, составляется акт осмотра, в котором указывается ее состояние, вплоть до мелочей. Итак, предположим, все стороны пришли к соглашению. Подписали договор купли-продажи, отдали документы в нотариат. По словам юристов, нотариус нужен для того, чтобы заверить подписи лиц, проверить их дееспособность, а также убедиться в полноте комплекта необходимых документов.

Следующий этап — регистрация в УФРС, после которого следует второй визит в квартиру. В ходе него сверяется состояние квартиры (до и после), проверяются оплаченные счета за коммунальные платежи, а также то, что все собственники и третьи лица сняты с регистрационного учета.

Читайте также:  Скачать андроид пай сбербанк

«Без подписанного акта сдачи-приемки, — комментирует ситуацию Виктор Левин, — продавец денег в банке не получит. Как вариант ему будет предложено оплатить недостающее в квартире из полагающейся за жилье суммы». Но на практике, такие случаи очень редки. Если человек решил продать квартиру, он заинтересован в том, чтобы она находилась в приглядном состоянии.

И вот сделка совершена, государственная регистрация пройдена, продавец получает часть причитающейся ему суммы и сторонам предстоит перерегистрация. Далее – паспортный стол, где вы должны сняться с регистрации по старому адресу и прописаться в приобретенной квартире. Потом остается лишь подождать немного разрешения бюрократического вопроса и все деньги у вас в кармане.

Как видите, процесс улучшения жилищных условий посредством схемы со встречной покупкой чрезвычайно сложный и кропотливый. И ключевые роли для в них играют риэлтор и независимый юрист. Агент обеспечивает прохождение всего процесса, проверяет «чистоту» всех квартир, второй — консультирует клиента по ключевым и спорным вопросам.

Дата публикации: 10:19 29 октября 2007

Альтернативная сделка с недвижимостью считается самым распространенным видом сделки. В Москве, к примеру, по оценкам риелторов, среди всех сделок по купле-продаже квартир, свыше 70% являются альтернативными. Все дело в том, что большая часть людей, при продаже недвижимости, не остаются на улице с деньгами, а приобретают себе взамен другую недвижимость. По сути, они как бы меняют свое жилье. Такая одновременная реализация одного объекта недвижимости и приобретение другого объекта, и называется альтернативной сделкой с имущественными объектами.

Есть также и другие названия для различных видов договоров, связанных с куплей-продажей недвижимости в риелторском сленге:

  • Прямая (ее еще называют чистая либо свободная) продажа.
  • Альтернативная сделка купли-продажи квартиры («альтернатива»).
  • «Цепочка» (несколько «альтернатив», связанных в одну сделку).

Каждый вид говорит о ее простоте или сложности, а также о времени, которое понадобится для подготовки к данной сделке. Соответственно, выстраивание «цепочки» усложнит процесс сделки, и потребует намного больше времени для ее подготовки в отличие от простой («чистой») реализации жилья. А сейчас приступим к рассмотрению прямой и альтернативной продажи недвижимости.

Прямая продажа квартиры (свободная)

Данный тип подразумевает следующее: продавец недвижимого объекта получает деньги за нее и при этом не собирается покупать себе другое жилье. То есть, за продаваемой недвижимостью не будет «хвоста» из остальных квартир, которые будут продаваться или покупаться одновременно с ней.

При прямой (чистой/свободной) продаже жилья предусмотрены только две стороны участников: продавец и покупатель. Обратите внимание, что они ни от кого не зависят. Это одна из самых доступных и удобных форм операции с имуществом. Но в реальности «чистые продажи», увы, попадаются на рынке крайне редко.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативный вид купли-продажи квартиры означает, что владелец продает свое жилье и приобретает себе взамен новое жилье на деньги, полученные от продажи квартиры. Причем осуществляется эта процедура одновременно. То есть сделка на два объекта заключается один день. Разумеется, два договора купли-продажи (ДКП) следует подписывать одновременно, точно так же как и регистрировать документы на эти квартиры.

В большинстве случаев это считается единственным способом поменять свое жилье на более подходящий вариант. Все дело в том, что прямой обмен, заключенный по договору мены жилья встречается крайне редко, потому что для этого должны максимально совпасть интересы обеих сторон. А это маловероятно.

Следовательно, в альтернативном виде сделке при купле-продаже жилья будут участвовать не менее трех сторон это:

  • Покупатель квартиры.
  • Продавец недвижимости, который также выступает в качестве покупателя «альтернативного» варианта.
  • Продавец «альтернативой» квартиры.

Особенность типового алгоритма осуществления альтернативной сделки

Альтернативный тип сделки с имуществом будет немного сложнее в плане организации в отличие от «прямой (или чистой) продажи». К тому же он потребует больше времени, и имеет целый ряд рисков. Но, тем не менее, подобный вариант обмена жилья через куплю-продажу является наиболее распространённым.

Продажа квартир цепочкой

«Цепочка квартир» – это сделка, на основании которой продается не один «альтернативный объект недвижимости», а два и более. Собственники каждой предыдущей квартиры, выставленной на продажу, выступают в качестве покупателей новой в «цепочке» квартиры.

К тому же вовсе не необязательно эти объекты выстраивать в последовательном порядке. Например, продавая четырехкомнатную квартиру, ее владелец выбрал взамен ее две однокомнатные квартиры и одну двухкомнатную квартиру с доплатой. Таким образом выстроилась «цепочка» из четырех объектов недвижимости, где вместо одной приобретают сразу три «альтернативные» квартиры.

Разумеется, чем больше «цепочка недвижимости», тем больше участвуют лиц, и тем труднее выстроить весь процесс сделки. К тому же на ее подготовку потребуется значительно больше времени и есть большой риск ее срыва. Если в момент подготовки сделки выпадет хотя бы одно звено «цепочки», то сорвется вся сделка. А это значит, что придется начинать все заново. На деле, «цепочки», состоящие из 4 объектов можно встретить крайне редко.

Для ограничения размера «цепочки квартир» желательно в условиях договора об авансе прописать пункт с условием, что очередной продавец обязан подобрать для себя жилье исключительно в прямой продаже.

В реальности на рынке недвижимости в крупных городах в прямой продаже чаще всего можно встретить лишь однокомнатные и двухкомнатные квартиры. А вот уже большие объекты, состоящие из 3 и 4 комнат, как правило, могут повлечь за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

Расчеты при помощи банковских ячеек в альтернативных сделках

Передача денег при заключении альтернативной сделке либо в цепочке квартир, как правило, осуществляется наличными с использованием в банке сейфовых ячеек. Для учета интересов сторон арендуют одновременно от двух и более ячеек, и заключают соглашения об условиях доступа к каждой ячейке.

В большинстве случаев продажа одной квартиры с дальнейшей покупкой другой (альтернативной) осуществляется с доплатой или, наоборот, с выплатой разницы в цене. В таком случае для расчетов в банке арендуются две ячейки – одна потребуется для основной суммы, а другая для доплаты.

Специфические риски альтернативной сделки

Кроме типовых рисков, которые характерны для обычных сделок по продаже или приобретении квартиры, при выстраивании альтернативной сделки дополнительно могут появиться риски, связанные с организацией данного комплексного процесса. Но не стоит их бояться, необходимо всего лишь тщательно подойти к процедуре подготовки данного мероприятия.

В альтернативных сделках (в цепочке квартир) принимает участие одновременно несколько собственников недвижимости. В случае банальной несогласованности действий между сторонами может стать причиной разрыва всей сделки. Даже если одна сторона сделки что-то «не так поняла», то в итоге пострадают все стороны, так как цепочка в таком случае развалится.

Чтобы избежать этого, необходимо многократно и в мельчайших подробностях проговорить все условия сделки и последовательность каждого действия. Неплохо будет, если у каждой стороны будет согласованный и набросанный на листке бумаги план действий по заключению сделки.

Также крайне важно, чтобы запросы (ожидания) собственников квартир, которые тянут за собой «альтернативу», были в пределах разумного, то есть соответствовали рыночной стоимости и возможностям. В противном случае не исключен риск увеличения сроков сделки по той причине, что продавец не сможет подобрать для себя «альтернативный» вариант. Также нельзя исключать риск увеличения стоимости первой квартиры, потому что продавец не может уложиться с приобретением «альтернативы» в первоначальную стоимость.

Возможные риски в альтернативных сделках с квартирой

Даже при грамотно согласованной альтернативной сделке может присутствовать так называемый «риск частичной регистрации». Простыми словами, это регистрация исключительно части документов из всего пакета на две либо более квартир. Все дело в том, что, с юридической точки зрения, все договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой абсолютно никаким образом не связаны.

То есть, они являются юридически независимыми. Соответственно, у регистратора формально нет никаких оснований зарегистрировать их «одним пакетом». И потребовать от регистратора прекращения регистрации одного договора в случае приостановления регистрации другого – бесполезна. В итоге одна из сторон, участвующих в сделке, может лишиться квартиры либо денег. Как избежать такого варианта событий?

Для этого на практике используются следующие действия

Старайтесь по возможности каждый день отслеживать ход процедуры регистрации. Сделать это можно по:

  • Номерам, указанным в заявлении на регистрацию
  • Проверить можно в режиме онлайн на портале Росреестра.
  • Единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34).

Если Росреестр приостановил регистрацию хотя бы по одному договору, то уведомление об этом сразу же будет направлено участникам данного договора. В таком случае стороны другого договора должны сразу же написать заявление о приостановке другого договора. После чего необходимо разобраться с причинами. В большинстве случаев, регистрацию приостанавливают, если у регистратора возникли сомнения в каких-либо бумагах. В таком случае он вправе потребовать, чтобы вы предоставили ему дополнительные справки. После чего процедура регистрации снова возобновится. Однако в некоторых ситуациях вам могут отказать в регистрации.

Читайте также:  Хоум кредит кострома вклады

Другой способ, позволяющий решить сложившуюся ситуацию, заключается в следующем: необходимо нанять для регистрации всего пакета бумаг стороннего исполнителя. Подобного рода услуги по осуществлению регистрации сделок с имущественными объектами оказывают практически все юридические фирмы. Стоимость таких услуг невысока, но зато вероятность «частичной регистрации» существенно уменьшается. Ведь юристы, работающие в таких компаниях, осуществляют регистрацию постоянно, и знают, какие требования предъявляют местные отделения Росреестра.

Но самым надежным способом регистрации полного перечня документов при заключении альтернативной сделки купли-продажи квартиры является осуществление сделки при помощи нотариуса. Ведь у него особые отношения с Росреестром, а также особые полномочия для осуществления регистрации бумаг в этом ведомстве.

К тому же удостоверенные договоры по сделкам с имущественными объектами в нотариальной конторе не будут нуждаться в проведении дополнительной проверке со стороны юристов Росреестра. Соответственно срок регистрации займет намного меньше времени, в отличие от срока регистрации «обычных» документов. К тому же если нотариус взял на себя регистрацию всего пакета документации, тогда риск «частичной регистрации» будет сведен к минимуму.

Если по какой-либо причине вам не удалось проследить за ходом процесса, и «частичная регистрация» бумаг в альтернативной сделке все-таки произошла, то здесь есть два пути, позволяющих избежать потери денег либо потерять права на квартиру:

Решить вопрос можно согласованными действиями всех сторон, участвующих в альтернативной сделке (но это актуально в том случае, если все стороны являются адекватными и порядочными людьми). Например, можно завершить процедуру регистрации по тому договору, где произошел отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть оставшуюся часть договоров и вернуть дело в исходное положение.

Решить вопрос в судебном порядке. Такой вариант подойдет, если сторона сделки, получив, что хотела, отказалась решать вопрос в добровольном порядке.

Необходимо также учитывать, что в момент построения «цепочек квартир» увеличивается число различных нюансов, спорных вопросов и задержек. Соответственно, в договоры (авансовые и купли-продажи) рекомендуется прописывать сроки с небольшим запасом. Это предоставит вам возможность, решить необходимые вопросы без разрыва отношения со сторонами сделки. А также без перезаключения договоров.

Это относится к срокам аванса, срокам доступа к ячейке с деньгами, срокам физического и юридического освобождения жилья после ее продажи и прочее.

Налоги в альтернативных сделках с имуществом

Заключая альтернативную сделку с недвижимостью, часто возникает путаница в начислении налогов и налоговых вычетов. Стороны, участвующие в подобных сделках, пытаются всячески осуществить подмену налогового вычета, возникающего в случае продажи квартиры, на сумму уплаты, возникающей при альтернативной покупке.

Например, многие люди полагают, что при продаже квартиры, стоимостью за один миллион рублей, и при приобретении альтернативного варианта с доплатой за 1,2 миллиона рублей, то сальдо дохода за один налоговый период будет считаться отрицательным, потому что дохода не было, соответственно, и налоги платить не нужно. Это ошибка.

Альтернативная покупка или продажа квартиры (об этом ниже) – это самый распространенный тип сделки на рынке недвижимости. В Москве, например, по оценкам риэлторов, среди всех сделок купли-продажи квартир, более 70% – альтернативные. Почему так? Да потому, что большинство людей, продавая свои квартиры, не остаются с деньгами на улице, а покупают себе взамен другие квартиры, фактически, меняя свое жилье. Такая одновременная продажа одной квартиры и покупка другой, и называется альтернативной сделкой с недвижимостью.

В риэлтерском сленге существует несколько названий для разных типов сделок купли-продажи квартир:

  • Прямая (или чистая/свободная) продажа;
  • Альтернативная покупка или продажа квартиры («альтернатива»);
  • «Цепочка» (несколько «альтернатив», увязанных в одну сделку).

Тип сделки намекает на ее простоту или сложность, а также – на время, которое потребуется на подготовку такой сделки. Очевидно, что выстраивание «цепочки» усложняет сделку, и требует больше времени на ее подготовку, по сравнению с простой («чистой») продажей квартиры.

Рассмотрим прямую и альтернативную продажу квартир подробнее.

Прямая продажа квартиры

Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. Т.е. за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются/покупаются одновременно с ней.

При прямой (или чистой) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель. Больше они ни от кого не зависят. Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры означает, что собственник продает свою квартиру и покупает себе другую квартиру взамен (за деньги от продажи первой). Причем, делается это одновременно, т.е. сделка на обе квартиры проходит в один день, оба Откроется в новой вкладке.">Договора купли-продажи (ДКП) подписываются одновременно, и Откроется в новой вкладке.">регистрация документов на обе квартиры происходит тоже единовременно.

Чаще всего оказывается, что это единственный способ поменять свою квартиру на ту, которую хочется. Ведь прямой обмен (по договору мены квартир) случается очень редко, так как для этого должно произойти полное совпадение интересов тех, кто меняется. А это, понятное дело, ситуация маловероятная.

Таким образом, в альтернативной сделке покупки и продажи квартиры участвуют, как минимум, три стороны:

  • Покупатель квартиры-1;
  • Продавец квартиры-1, который в свою очередь является Покупателем «альтернативной» квартиры-2;
  • Продавец «альтернативой» квартиры-2.

В разговоре «альтернативной квартирой» могут называть как квартиру-1, так и квартиру-2. Это уже – на вкус участников сделки. Суть от этого не меняется. Мы, например, для понимания называем «альтернативной» ту квартиру, которая покупается взамен имеющейся, то есть – квартиру-2.

Типовой алгоритм проведения альтернативной сделки мы для удобства вынесли в отдельную заметку:

Альтернативная сделка с недвижимостью, естественно, несколько сложнее в плане организации, чем «прямая (или чистая) продажа». Она занимает больше времени, и имеет свои специфические риски (об этом ниже). Но это наиболее распространенный вариант обмена квартир через куплю-продажу.

«Цепочка» квартир

«Цепочка квартир» – это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.

Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом. Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают сразу три «альтернативных».

Очевидно, чем длиннее «цепочка квартир», тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку. Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются. Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.

На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко.

Чтобы ограничить рост «цепочки квартир», можно в условиях Откроется в новой вкладке.">Договора об авансе внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже.

Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки». Большие же квартиры (3-4-х комнатные), как правило, тянут за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

(о междугороднем обмене жилья через альтернативную сделку купли-продажи)

Расчеты через банковские ячейки в альтернативных сделках

Передача денег в альтернативной сделке или в цепочке квартир, обычно, происходит наличным путем с использованием банковских сейфовых ячеек. Чтобы учесть разные интересы участников, арендуют две или несколько ячеек одновременно, и подписывают разные соглашения по условиям доступа к каждой ячейке.

Чаще всего, продажа одной квартиры и покупка другой (альтернативной) происходит с доплатой или, наоборот, получением разницы в стоимости. Тогда для расчетов арендуют две банковские ячейки – одну для основной суммы, другую для доплаты (см. пример-схему).

По сравнению с расчетами в обычной (прямой) сделке купли-продажи квартиры, в альтернативной сделке существуют свои нюансы Откроется в новой вкладке.">денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, т.к. здесь возникает конфликт интересов нескольких сторон сделки (подробнее об этом см. по ссылке).

Специфические риски альтернативной сделки

Помимо Откроется в новой вкладке.">типовых рисков, характерных для обычной продажи или покупки квартиры, при построении альтернативной сделки дополнительно возникают еще и специфические риски, связанные с организацией этого комплексного процесса. Не нужно их бояться, нужно просто тщательней подойти к процессу подготовки этого мероприятия. Ведь Откроется в новой вкладке.">любой риэлтор (а кто такой этот «риэлтор»? – см. по ссылке) организует такие сделки регулярно.

Читайте также:  Как быстро заработать миллиард

Какие же специфические риски присущи альтернативным сделкам с квартирами? Об этом ниже.

В альтернативной сделке (в цепочке квартир) участвует сразу несколько владельцев недвижимости. Банальная несогласованность действий между ними приводит к разрыву всей сделки. Даже если всего один из участников что-то «неправильно понял», в результате пострадают все участники – цепочка развалится.

Чтобы этого не произошло, условия сделки и последовательность действий многократно проговариваются со всеми участниками во всех деталях. А лучше, если у каждого участника будет согласованный и набросанный на бумаге план действий по сделке (ссылку на типовой план действий для альтернативной сделки – см. выше).

Важно также, чтобы запросы (ожидания) владельцев квартир, тянущих за собой «альтернативу», были адекватными, то есть соответствовали рыночным ценам и возможностям. Иначе возникает риск увеличения сроков сделки (Продавец не может подобрать себе «альтернативу»), и риск увеличения цены первой квартиры (Продавец не может уложиться с покупкой «альтернативы» в первоначальную цену).

Но даже в хорошо согласованной альтернативной сделке всегда присутствует так называемый «риск частичной регистрации» – когда регистрируется только часть из общего пакета документов на две или несколько квартир. Дело в том, что юридически все Договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой никак не связаны (т.е. юридически независимы). Поэтому регистратор формально не имеет оснований регистрировать их «одним пакетом». И требовать от регистратора прекратить регистрацию одного договора, если будет приостановлена регистрация другого – бесполезно. В результате кто-то из участников сделки может остаться без квартиры или без денег. Как не допустить такой коллизии?

Для этого на практике применяют следующее.

Ежедневно отслеживают ход процесса регистрации по номерам заявлений на регистрацию, благо на сайте Росреестра есть такая возможность онлайн (Откроется в новой вкладке.">здесь), да и по единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34) тоже подскажут.

Если Росреестр приостанавливает регистрацию по одному из договоров, то уведомление об этом незамедлительно направляется участникам этого договора. Тогда участники другого договора сразу пишут заявление на приостановку и второго договора. Далее разбираются с причинами. Чаще всего, причинами приостановки регистрации могут быть сомнения регистратора в каких-либо документах, и его требование предоставить дополнительные справки. После чего процесс регистрации возобновляется. Но в некоторых случаях может быть и отказ в регистрации.

Другой способ решения – нанимают для регистрации всего пакета документов стороннего исполнителя. Такие услуги по регистрации сделок с недвижимостью оказывают многие юридические компании. Стоит это недорого, но вероятность «частичной регистрации» в этом случае сильно снижается, так как юристы из этих контор занимаются регистрацией регулярно, и досконально знают требования местных отделений Росреестра.

Но самый надежный способ регистрации всего пакета документов скопом при альтернативной сделке купли-продажи квартиры – это проведение сделки через нотариуса. У нотариуса особые отношения с Росреестром, и особые полномочия для регистрации документов в этом ведомстве.

В частности, Откроется в новой вкладке.">удостоверенные нотариусом договоры по сделкам с недвижимостью не нуждаются в дополнительной проверке юристов Росреестра, а потому Откроется в новой вкладке.">срок регистрации здесь в разы короче, чем срок регистрации «обычных» документов. Когда нотариус берет регистрацию всего пакета на себя, то риск «частичной регистрации» близок к нулю.

Если все-таки не уследили за процессом, и «частичная регистрация» документов в альтернативной сделке произошла, то здесь два пути, как избежать потери денег или потери права на квартиру:

  1. Решить вопрос согласованными действиями всех участников альтернативной сделки (если все участники – адекватные и порядочные люди). Например, завершить все-таки регистрацию по тому договору, где случился отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть остальные договоры и вернуть все в исходное положение.
  2. Решить вопрос через суд (если некоторые участники сделки, получив что хотели, отказались решать вопрос добровольно).

Следует также учитывать, что при построении «цепочек квартир» увеличивается количество всевозможных нюансов, спорных вопросов, задержек, а значит в договоры (авансовые и купли-продажи) нужно вносить сроки с некоторым запасом. Этот запас времени даст возможность решить возникший вопрос без разрыва отношений с участниками сделки, и без перезаключения ряда договоров.

Это касается сроков аванса, сроков доступа к ячейке с деньгами, сроков физического и юридического освобождения квартиры после продажи, и т.п.

Налоги в альтернативных сделках с квартирами

При совершении альтернативных сделок с недвижимостью, часто происходит путаница в исчислении налогов и налоговых вычетов. Участники таких сделок пытаются подменить налоговый вычет, возникающий при продаже квартиры, на сумму затрат, возникающих при альтернативной покупке.

Например, многие полагают, что если продать свою квартиру, скажем, за 100 руб., и тут же купить альтернативную квартиру с доплатой за 120 руб., то сальдо дохода за один налоговый период будет отрицательным (т.е. дохода нет), а значит, и налог платить не надо. Это ошибка.

С точки зрения налогообложения, продажа одной квартиры и покупка другой – никак не связаны. В одном налоговом периоде это происходит или в разных – тоже не имеет значения.

То есть в альтернативной сделке, при продаже квартиры, Продавец попадает на налог НДФЛ-13% с суммы продажи, а при покупке другой квартиры, он уже как Покупатель, имеет право на налоговый вычет (возврат НДФЛ из своей будущей зарплаты).

Другими словами, в альтернативных сделках Откроется в новой вкладке.">налоги и налоговые вычеты применяются обычным порядком (подробнее о них – см. по ссылке), и никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры НЕ происходит.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.">ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне."> «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

В помощь покупателю квартиры

Услуги, консультации и бесплатные базы данных

Проект создан при поддержке Центра юридического консалтинга. Информация регулярно обновляется в соответствии с изменениями в законодательстве (см. даты публикаций).

Официальный информационный
партнер ресурса —
Правовая система «ГАРАНТ»

Содержание ресурса не является призывом к действию
и носит информационно-справочный характер.

При использовании материалов ресурса, ссылка
на источник обязательна.

Правила купли-продажи квартир: онлайн-методичка

Copyright © 2014 — 2019 Все права защищены

Междугородняя альтернативная сделка

Некоторую сложность представляет случай, когда продаваемая и покупаемая взамен квартиры – находятся в разных городах. Т.е. регистрироваться эти два договора должны тоже в разных отделениях Росреестра этих городов. Сделать это одновременно физически не представляется возможным.

Поэтому в таких случаях, сделку, обычно, подготавливают одновременно, а проводят последовательно в два этапа: сначала подписывают договор о продаже, регистрируют его, и получают деньги в одном городе, затем подписывают договор о покупке, регистрируют его, и передают деньги в другом городе.

Нюанс в том, что Продавец квартиры на некоторое время (между этими регистрациями) подвисает в статусе бомжа. Но с деньгами за проданную квартиру (это сглаживает его риск). Поэтому, если даже вторая сделка срывается, у Продавца есть возможность найти за те же деньги другую «альтернативу».

Дополнительную сложность при подготовке сделки с «альтернативными» квартирами представляет случай, когда среди Продавцов присутствует несовершеннолетний ребенок.

По требованию закона в такие сделки вмешиваются Органы опеки и попечительства, которые накладывают обязательства одновременной покупки жилья с обязательным включением ребенка в число собственников.

Регистрирующий орган может не принять на регистрацию документы о продаже квартиры с несовершеннолетним, пока не увидит договор о покупке жилья, соответствующего требованиям Органов опеки.

Если сделка происходит в одном городе, то это решаемый вопрос – оба договора подаются на регистрацию одновременно. Но если квартира продается в одном городе, а «альтернативная» квартира покупается в другом городе, то сделку также придется разбивать на части. Но сложность в том, что здесь требуется сначала покупка квартиры (для выполнения требований Опеки), а затем уже продажа своей квартиры.

Здесь нет однозначного решения. Теоретически деньги для покупки можно взять в долг, или в краткосрочный кредит, а после продажи своей квартиры – отдать.

Можно попытаться договориться с Органами опеки об отсрочке покупки альтернативной квартиры.

Можно узнать у регистратора, устроит ли его копия подписанного, но незарегистрированного договора покупки «альтернативной» квартиры в другом городе.

Включив фантазию, можно найти и другие решения этого вопроса. В том числе – с помощью специализированных юристов.


finday

finansday.com - простой, но полезный сайт о вкладах, кредитах и инвестициях в городе Москве. В общем все, что касается финансов в 2016 и 2017, 2018 году.

Добавить комментарий

Ваше имя:
Сообщение:

Комментарии

Adblock detector