Что входит в ипотечный кредит

Содержание

Ипотечное кредитование — долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений [1] .

Содержание

Классификация ипотечного кредита [ править | править код ]

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам [2] .

По объекту недвижимости:

  • земельные участки;
  • предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершённого строительства*
  • приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
  • приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора:

  • банковские и небанковские.
  • как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
  • кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм — клиентов банка, клиентам риелторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

Права и обязанности заёмщика [3] [ править | править код ]

Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение обременено залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и обязательства. Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если:

  • планируется оформить постоянную регистрацию на членов семьи,
  • есть желание сделать перепланировку,
  • заёмщики предполагают сдать жилье в аренду, продать или обменять его.

Факторы, от которых зависит сумма кредита [ править | править код ]

Сумма ипотечного кредита зависит от:

  • размера дохода;
  • срока кредитования;
  • стоимости приобретаемой недвижимости;
  • первоначального взноса.

Платёж по кредиту не может превышать определённой доли доходов, как правило, это 40-50 % (соотношение платёж/доход). При этом из доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчёте конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Основные формы погашения:

  • с постоянной, фиксированной процентной ставкой — «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заёмщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);
  • фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;
  • переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением) [4] .

Участники ипотечной системы [ править | править код ]

Участниками ипотечной системы являются:

  • банки, которые осуществляют проверку платёжеспособности заёмщика;
  • оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;
  • страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного кредитования;
  • ипотечные брокеры, помогающие выбрать заёмщику наиболее подходящую программу кредитования.

Большинство заемщиков наивно полагают, что когда они берут ипотечный кредит, то им нужно будет заплатить только первоначальный взнос и проценты по займу. Однако еще на стадии оформления стоимость ипотеки может существенно возрасти. Как показывает практика, около 90% заемщиков не в курсе того, какие расходы по ипотеки они должны будут понести. Это приводит к ошибкам, когда они пытаются рассчитать полную стоимость ипотечного займа, что в итоге приводит к проблемам с выплатой кредита. Поэтому стоит учитывать, что переплата за такие услуги, как оценка, госрегистрация и прочие расходы, может достигать 10% от стоимости жилья.

Читайте также:  Рисковый индикатор 4 что это

Зависит ли стоимость ипотечного кредита только от размера процентной ставки?

Так какие показатели определяют полную стоимость ипотечного кредита? Конечно, на первом месте — годовая процентная ставка. Именно от ее размера, в большей степени, зависит, сколько заемщик в итоге заплатит. Однако помимо годовой ставки необходимо учитывать такие расходы, как плата за ежегодную страховку, оценка недвижимости, оплата за рассмотрения заявки на получение ипотечного займа, комиссия за выдачу кредита и за снятие денежных средств со счетов, также может понадобиться аренда банковских ячеек, за что тоже придется платить заемщику.

В конечном счете, дополнительные расходы и переплаты значительно влияют на конечную стоимость ипотеки. А у каждого финансового учреждения свои условия выдачи ипотечного займа, проценты и комиссии, то нужно учитывать все расходы, чтобы выбрать наиболее выгодный кредит и не просчитаться.

Учитывая многие жалобы от заемщиков на то, что они не рассчитывали на такой размер переплат, Центробанк в 2008 году обязал все ипотечные банки заранее информировать своих клиентов о полной стоимости займа, включая все дополнительные расходы, а также высчитывать для заемщика эффективную ставку. Кредитная организация должна включить в расчеты: плату по возврату ипотеки, платежи по процентам, комиссии за ведение и обслуживание клиента, оценка оптимальной программы. Так, сегодня заемщик может потребовать у банка рассчитать полную стоимость жилищного займа.

Процентная ставка — основная составляющая стоимости ипотеки

Выбирая ипотечную программу, заемщик, в первую очередь, уделяет внимание размеру процентной ставки, так как итоговая стоимость ипотечного кредита напрямую зависит от годовой ставки. Разница даже в 1% при пересчете на 10−20 лет обернется очень ощутимой переплатой. А размер годовой процентной ставки, которую может предложить тот или иной банк, зависит от следующих важнейших показателей:

  • Вид приобретаемой недвижимости (первичная или вторичная)
  • Срок ипотеки — чем он больше, тем ставка выше
  • Размер первого взноса — чем он больше, тем процент ниже
  • Надежность и платежеспособность заемщика
  • Способ расчета ежемесячных выплат (дифференцированный или аннуитетный).

На последнем пункте остановимся подробнее. Чтобы сэкономить, заемщику выгоднее взять кредит с дифференцированной платой, то есть с изменяющейся. Данный способ расчета ежемесячных выплат предполагает их ежемесячное снижение, поскольку будет уменьшаться основной долг. Плюс этого типа платежей — меньший размер переплаты, а минус заключается в том, что первое время (2−5 лет) придется выплачивать достаточно крупные суммы каждый месяц. Поэтому ипотека с дифференцированной платой подходит не каждому заемщику.

Сколько стоят дополнительные расходы по ипотеке? Аннуитетная плата одинакова на протяжении всего срока погашения ипотечного займа, она может уменьшиться только при частичном досрочном погашении ипотеки. Плюс аннуитета заключается в удобстве, он позволяет рассчитать размер выплат на многие годы вперед, а платежи вполне посильны даже в первые годы. А главным минусом этого способа расчета ежемесячных выплат является то, что переплата больше, чем при дифференцированной плате. Однако не каждый банк предлагает дифференциацию, большинство работает с аннуитетом.

Расчет конечной стоимости ипотечного кредита банком

Итак, Центробанк обязал кредитные организации рассчитать окончательную цену ипотеки, учитывая все «скрытые» расходы. Оценка полной стоимости ипотечного кредита предполагает расчет следующих платежей:

  • Плата процентной ставки по займу
  • Выплата основного долга по кредиту
  • Комиссия за рассмотрение заявки
  • Комиссия за анализ документации заемщика
  • Плата за выдачу ипотеки (в среднем 1% от суммы кредита)
  • Оплата за обналичивание денежных средств (от 0,5% до 3%)
  • Плата за банковскую карту и ее обслуживание.

При этом оценка полной стоимости жилищного займа банком не предполагает расчет следующих расходов:

  • Штрафы и пени в случае просрочки ежемесячного платежа
  • Комиссия за конвертацию валюты
  • Аренда банковской ячейки
  • Оценка и страховка недвижимости.

Таким образом, полная стоимость ипотеки от кредитной политики каждого отдельного банка. Чтобы сэкономить деньги, заемщику будет полезно ознакомиться с законодательством об ипотеке, так как некоторые комиссии банков ВАС признал незаконными. Однако и это еще не окончательная цена ипотечного кредита, существуют еще дополнительные расходы, которые кредиторы в своих расчетах не учитывают.

Дополнительные платежи по оформлению ипотеки

Все услуги различных организаций в ходе оформления ипотечного кредита оплачивает заемщик. К ним относятся:

  • Независимая оценка залогового жилья
  • Страхование — частичное или комплексное
  • Услуги нотариальной конторы
  • Государственная регистрация договора ипотеки
  • Комиссия риелтора или ипотечного брокера.

Таким образом, готовясь оформить ипотечный кредит, необходимо рассчитать все затраты, так как оценка окончательной стоимости ипотеки показывает, что расходы на получение кредита могут доходить до 10% от суммы всего займа. Расчет дополнительных трат поможет объективно оценить итоговую стоимость недвижимости, которую планируется приобрести за счет ипотеки. Необходимо подсчитать, сможет ли заемщик вернуть долг в срок. Специалисты также рекомендуют не вносить все имеющиеся наличные средства в качестве первоначального взноса. Лучше оставить 40−50 тысяч рублей на оформление сделки.

Читайте также:  Как закинуть деньги на пайпал

Ипотека оформляется на долгий срок — от 10 до 20 лет, а значит, даже незначительный с виду просчёт или невнимательность могут впоследствии «ударить по карману». Консультант проекта Минфина РФ по повышению финансовой грамотности Елена Потапова рассмотрела наиболее распространённые ошибки заёмщиков.

1. Не смотреть на вид платежей при выборе банка

Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается. Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% год овых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

  • при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
  • при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

2. Не оформлять налоговые вычеты

Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн). А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей. Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция. Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить. А если полученный вычет вы направите на досрочное погашение, то экономия будет ещё более существенной. Если вы не хотите заниматься документами сами, можете нанять сервис, который это сделает за вас.

3. Не рефинансировать ипотеку

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная. Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования. В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке. Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов. Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей. Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.

4. Не стараться погашать кредит досрочно с первых дней

Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

Читайте также:  Возвращают ли деньги за учебу

Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке

Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков. Условия господдержки ипотеки могут меняться, заёмщикам следует отслеживать актуальную информацию и подбирать продукты, ориентируясь на программные ограничения и свои жизненные обстоятельства.

6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода

События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

7. Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации

Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

Если такая ситуация произошла, не надо:

  • избегать общения с банком;
  • брать новые кредиты на погашение старого;
  • доводить до суда и исполнительного производства.

Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

8. Выбирать ипотеку только по процентной ставке

Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге. Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения. И перечень их может быть велик.

9. Выбирать страховую компанию только из числа партнёров банка

Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).

Что касается видов страхования, то по закону обязательным для заёмщика является лишь страхование залога. Но стоит учесть, что страховые компании предлагают комплексные продукты, и, возможно, комплексное страхование будет дешевле, чем страховать отдельный риск.

В любом случае лучше узнать о действиях, которые банк может предпринять в случае отказа заёмщика от оформления страхового полиса или при оформлении полиса в компании, которая не аккредитована в банке. Вдруг это повлечёт за собой санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки по кредиту до отказа от ипотеки.

Страхование — вещь очень индивидуальная и зависит от заёмщика и объекта страхования. Все варианты выбора/отказа от страхования нужно рассматривать с пониманием того, что ипотека — это долгосрочный кредит, и конечно же, как для банка, так и для заёмщика важно исключить возможные риски.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.