Бесплатная консультация юриста
Круглосуточно
Звоните сейчас!
+7 (499) 322-26-53

Главная Кредиты Что значит страхование ипотеки

Что значит страхование ипотеки

0

Смотрите видео по теме статьи

Ипотека молодым учителям и врачам.

Покупка жилья по ипотечному кредиту сегодня стала нормой, но в этой связи у многих возникает вопрос: возможен ли возврат страховки по ипотеке, и если «да», т. →

Практически ежегодно второе место по совокупному размеру получаемых страховых взносов занимает АО Согаз: страхование жизни по ипотеке в данной компании является. →

В наше время многие сталкиваются с оформлением ипотеки, ведь каждый хочет приобрести собственную крышу над головой. Оформляя ипотеку, заемщиков заставляют страх. →

Ипотечный кредит всегда связан со значительным риском как для заемщика, так и для банка, ведь во время погашения займа могут возникать самые непредсказуемые ситуации, негативно влияющие на успешное погашение долга: снижение платежеспособности клиента, утрата или повреждение залоговой собственности. Страхование ипотеки предусматривает обеспечение страхового покрытия на объект залога, жизнь и здоровье плательщика и множество других ситуаций.

С помощью страховки обе стороны повышают гарантии того, что кредитный договор будет исполнен в полном объеме, а клиент банка станет полноправным собственником жилья.

Общие положения о страховании при оформлении ипотечного договора

Приобретение страховки по ипотеке влечет за собой выгоду как для кредитора, стремящегося обезопасить себя от случаев невозврата долга, так и для самого заемщика, получающего длительные обязательства на погашение кредитной линии. Страховой договор дает заемщику большую долю уверенности в том, что обязанности перед банком будут выполнены даже при самом негативном сценарии – потере дохода, утрате здоровья и трудоспособности и даже в случае смерти.

От того, каким образом оформлена страховка и какие страховые случаи она покрывает, во многом будут зависеть и условия ипотечного предложения. Более того, ни одна ипотечная сделка не обходится без страхования залогового объекта. Следует разобраться, что такое ипотечное страхование и как снизить расходы на него без риска возникновения проблем с кредитором.

Ипотечное страхование – это покрытие некоторых страховых рисков банка и его заемщика. Особенностью ипотеки является обязательность оформления залога на весь период кредитования, а значит, и обязательность страховки объекта.

На стадии подготовки к ипотечной сделке многие заемщики недооценивают значение договора страхования. Между тем, ежегодные взносы по страховке довольно значительны, а учитывая, что ипотека выплачивается на протяжении десятилетий, страхование по ипотечным кредитам превращается в дорогостоящее мероприятие.

Внимательное отношение к поиску страховщика и переговоры о снижении стоимости страховки на ранних этапах согласования сделки избавят от переплат и проблем с банком. Ввиду разнообразия предложения страховщиков при должном старании заемщик сможет оптимизировать свои страховые расходы на ближайшие несколько лет.

Программ страхования по ипотеке несколько, однако только один из видов является обязательным. Чтобы понять, требуется ли оформление страховки на ипотеку, следует обратиться к положениям закона:

  • страхование жизни не может осуществляться по принуждению (ст. 935 ГК);
  • обязанность страхования собственности возникает только в отношении залоговых объектов (ст. 31 ФЗ № 102-ФЗ).

Никаких других видов страхования законом не предусмотрено, а значит, требования банка о необходимости приобретения дополнительных страховых опций являются незаконными. И все же большинство заемщиков оплачивает различные иные варианты страхования, имея на то свои причины:

  • при отказе от дополнительного добровольного страхования банк может не одобрить сделку;
  • при отсутствии страховки банк одобряет сделку, однако условия выдачи кредитных средств будут более жесткими и под больший процент.

Зачастую, оценивая свои возможности в получении займа и сравнив переплату по повышенным процентам с величиной стоимости полиса, заемщик принимает решение согласиться с требованием банка.

При ипотеке страхование имеет свои особенности:

  1. Продолжительность. Страховое покрытие должно быть обеспечено на всем сроке погашения долга банку.
  2. Сумма страхового возмещения должна совпадать со стоимостью кредита или ценой недвижимости на момент обращения.
  3. Договор заключается на 1 год с последующей пролонгацией в течение всего кредитного периода.
  4. Определение суммы ежегодного взноса рассчитывается каждый раз перед пролонгацией. Кредитор передает сведения об остатке долга в страховую, которая далее делает расчет платежа.

Основные виды страхования при ипотеке

В стандартный пакет требуемых банком страховок входят следующие программы страхования:

  • недвижимости, оформленной в залог;
  • жизни и здоровья, трудоспособности заемщика;
  • права собственности (титульное страхование).

Кроме того, банки могут настаивать на страховом покрытии:

  • риска утраты дохода;
  • гражданской ответственности при причинении ущерба недвижимости соседей;
  • риска невозврата долга кредитору в результате просрочки, нарушений договорных обязательств;
  • ущерба кредитору при продаже жилья ниже предполагаемой.

Затраты на заключение страхового договора полностью ложатся на заемщика, а действие полиса предполагает освобождение от необходимости далее выполнять кредитные обязательства при наступлении страхового случая – долг покрывается за счет страховой премии.

Таким образом, заключение страхового договора при ипотеке является необходимостью в силу закона, однако важно отличать обязательную страховку от дополнительных опций банка. Отказ от заключения договора со страховщиком может послужить поводом для отказа от открытия кредитной линии банком либо привести к повышению ставки. В любом случае потенциальный клиент банка оценивает все риски и последствия, прежде чем соглашаться или отказываться от различных видов страхового покрытия.

Читайте также:  Возмещение ндс пример расчета

Страхование объекта залога

Обязанность клиента участвовать в программе страхования залоговой недвижимости зафиксирована положениями закона. Данная мера основана на том, что банку требуются финансовые гарантии того, что заемщик своевременно и в полном объеме выплатит весь кредит с процентами.

Поскольку недвижимость служит для кредитора гарантией возврата займа, важно застраховаться на случай полной гибели имущества, нанесения ущерба, снижения качественных характеристик жилья, выступающего гарантом возврата банку средств.

Как правило, страховая выплата покрывает сумму, одолженную ипотечному заемщику, либо превышает ее на 10 процентов (гарантия возврата долга с процентами).

Плательщик по кредиту имеет право выбрать размер страхового покрытия, застраховав жилье:

  1. По сумме основного долга перед банком плюс проценты.
  2. По величине оценочной стоимости.

Если страхование исходя из суммы долга только гарантирует банку закрытие кредитной линии без убытков для себя, то страхование на сумму, равную оценочной стоимости квартиры или иного жилья, позволит при возникновении страховой ситуации погасить остаток займа, а также получить оставшиеся сверх этого средства.

В первом варианте соблюдены прежде всего интересы заимодавца. В последнем – покупатель обеспечивает себя страховой выплатой, равной затраченным из личного кошелька средствам (на первоначальный взнос, возврат части уплаченных банку ранее сумм). Расчет выплаты по второму варианту делают исходя из результатов оценки, а сама компенсация не может превысить величину стоимости по экспертной оценке.

Заключая обязательный договор страхования, необходимо помнить, какие случаи относятся к страховым, а когда выплата не производится. Компенсировать средства можно:

  • при возникновении пожара;
  • природных катаклизмах;
  • взрыве газа;
  • различных авариях на инженерных коммуникациях;
  • от действий вандалов и хулиганов.

Страхование объекта залога по ипотеке имеет те же цели, что и страхование какско при выдаче автокредита – обеспечить сохранность залогового обеспечения до полного расчета должника с банком.

Обязательно ли?

О том, что страхование объекта залога относится к обязательным расходам, которые несет должник банка, говорится в законе об ипотечном кредитовании. В то же время, некоторые виды страховок оформляются исключительно на добровольных началах.

Отказавшись от приобретения дополнительных страховых программ, будущий заемщик должен приготовиться возвращать долг кредитору по повышенным тарифам в связи с отсутствием страхового обеспечения. Порядок оформления и права заемщика подробно указаны в Указаниях ЦБ в 2015 году.

Немного иначе выглядит ситуация, когда кредит уже взят и истрачен плательщиком, однако далее заемщик принимает решение отказаться от приобретения полиса.

Ответной мерой банка станет принудительное закрытие линии кредитования и истребование долга до истечения срока действия ипотечного договора.

Страховка жизни

Несмотря на то, что страховать свою жизнь заемщик не обязан, банки зачастую включают данный вид страхования в перечень своих требований. Отказ от подобной услуги влечет за собой повышение процентной ставки. В любом случае переплата заемщика, связанная с обслуживанием ипотечного долга, будет включать либо дополнительные расходы на страховку, либо повышенную на 3-5% ставку.

Простой подсчет показывает, что переплата, связанная с увеличением процента, будет выше, чем стоимость дополнительного полиса. Однако в некоторых случаях заемщику все же выгоднее отказаться от полиса (например, если заемщик преклонного возраста), а срок погашения невелик.

Кредитное учреждение может просто отказать в оформлении ипотеки, если данный полис не будет приобретен. В данном случае речь не идет о нарушении закона, т. к. в самом тексте договора нет письменно зафиксированных требований о страховании жизни.

Как обойтись без страховки?

Шанс избавиться от дополнительных расходов есть у тех, кто заключил с банком соглашение до 2008 года. В этот период времени многие кредиторы включали пункт обязательств по страховому покрытию на случай утраты здоровья или смерти. Обращение в суд с иском позволит таким заемщикам добиться справедливости и вернуть выплаченные средства, доказав факт навязывания. Судебное разбирательство потребует дополнительных издержек, поэтому заниматься истребованием денег через суд можно только, если затраты на полис были весьма велики.

От чего зависит?

Определяя цену страховки, компания исходит из оценки множества факторов, влияющих на степень риска. Следует учитывать, что каждый страховщик имеет свои расценки, поэтому стоимость полиса будет различаться.

Перед тем, как подписать договор страхования, заемщик заполняет анкету, указывая личные данные. Следующие параметры оказывают влияние на страховые расходы:

  1. Пол страхователя (более низкие тарифы – для женщин).
  2. Наличие/отсутствие избыточного веса (при существенном превышении показателей нормы страховщик может повысить тариф или вовсе отказать в оформлении полиса).
  3. Возраст (для лиц преклонного возраста тариф самый высокий).
  4. Присутствие риска в силу профессиональных занятий человека (чем опаснее профессия, тем дороже страховка).

Снизить стоимость позволит наличие особых предложений от страховщика:

  • скидки для постоянных клиентов;
  • индивидуальное предложение льготного страхового тарифа;
  • бонус при смене страховой компании.

Титульное страхование

Данный вид страхования требуется не всеми банками. Чаще всего титульное страхование необходимо, если проверка объекта залога и документов на него выявила определенную долю риска.

Читайте также:  Сбербанк вольск режим работы

Кредитная структура, рассматривая заявление будущего заемщика, может выставить требование оплаты страховки права собственности только на три года (мотивируя это истечением срока давности по сделке) либо на весь период кредитования.

Несмотря на то, что срок давности составляет всего три года, бывают ситуации, когда потенциальные собственники получили информацию о нарушении прав на собственность. В таком случае срок давности будет отсчитываться от момента, когда они получили уведомление о состоявшейся сделке. В результате даже спустя много лет не исключены ситуации, когда появляются лица, заявляющие о нарушении своих прав.

Страхование титула обеспечивает покрытием только сумму, выданную кредитором. Соответственно, выгодоприобретателем при наступлении страхового случая становится только банк. При желании заемщик заключает дополнительный отдельный договор, исходя из оценочной стоимости жилья. В таком случае заемщик сможет рассчитывать на компенсацию, рассчитанную исходя из разницы между общей оценочной стоимостью и ссудой банка.

Значение страховки для клиента и кредитора

В стандартных ситуациях страхование обеспечивает компенсацию при наступлении страхового случая самого страхователя. Однако ипотечное страхование отличается от стандартного страхового процесса. Прежде всего полис будет защищать интересы заимодавца, а защита клиента осуществляется лишь частично и косвенно.

Дело в том, что при страховом возмещении причитающуюся сумму получает кредитор, выдавший клиенту средства для проведения сделки с недвижимостью. Таким образом, клиент, неся расходы из личных средств, обеспечивает страхование рисков банка в первую очередь. Никакой выгоды самому заемщику страховой случай не дает, лишь избавляя от необходимости погашения остатка долга.

Страхование квартиры по ипотеке является обязательным пунктом процедуры согласования займа. Без расходов на обеспечение покрытием банка ни в одном банке получить ипотеку не получится. Однако знание своих прав позволит заемщику минимизировать дополнительные затраты, выбирая страховую компанию, где дешевле тариф, и обходясь без дополнительных услуг банка.

  • 1. Что такое страхование титула при ипотеке?
  • 2. Обязательно ли страхование титула при ипотеке?
  • 3. Риски утраты права собственности
  • 3.1 Виндикационный иск
  • 3.1 Пример виндикационного иска
  • 4. Вместо эпилога
  • Титульное страхование — это законное право собственности на имущество, имеющее документарную юридическую основу.

    Что такое страхование титула при ипотеке?

    Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Например, оно позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости.

    Страхование титула — это защита от утраты права собственности на объект недвижимости.

    Страхование титула при ипотеке обеспечивает возмещение убытков кредитора (банка) в случае, если заемщик потеряет право собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге. В то же время, страховать титул при ипотеке можно не только в пользу кредитора, но и в свою пользу (оформив это отдельным полисом). Одна из важнейших особенностей титульного страхования — событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, нередко происходит до того, как заключается договор страхования. То есть страховке фактически подлежит прошлое приобретаемой квартиры.

    Обязательно ли страхование титула при ипотеке?

    Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки. В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего. А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.

    Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.

    За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.

    Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда. Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.

    Риски утраты права собственности

    Наступление страхового случая в отношении права собственность на недвижимости обычно выглядит как оспаривание этого права третьим лицом, причем оспаривание не на словах, а в форме судебного иска. Юристы делят подобные иски на два типа: виндикационный и о признании сделки ничтожной (недействительной).

    Виндикационный иск

    Представляет собой истребование недвижимости из чужого незаконного использования. Подать его может только законный собственник, способный доказать свои права.

    В этом случае для заемщика самое главное — доказать, что он является добросовестным приобретателем. И на момент сделки ему не было известно о существовании иного собственника, чем фактический продавец, а также что недвижимость приобретена не безвозмездно, а с использованием личных и заемных средств.

    Читайте также:  Карта виза бинбанк пенсионная

    И самый главный момент, который от заемщика не зависит, но который обязан установить суд — имел ли фактический продавец законное право на осуществление сделки, или же истец был лишен своего имущества помимо воли.

    Пример виндикационного иска

    Классический пример виндикационного иска — пьющий родственник отказался от своей доли квартиры в пользу брата, который выставил квартиру на продажу. А затем, проспавшись, заявил, что не руководил своими действиями, от доли отказываться не собирается и требует «вернуть все как было». Самое неприятное, что суд может стать на сторону «алконавта», если в момент совершения нотариальных действий об отказе им от своих прав не было проведено медицинское освидетельствование (а также в ряде других случаев).

    По закону, срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о выбытии имущества из его «владения». Вот почему риэлторы так не любят сделки с квартирами, находящимися в собственности менее 3-х лет, а банкиры категорически настаивают на страховании титула.

    Иск о признании сделки недействительной

    Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть признана недействительной в связи с мошенничеством, нарушением прав несовершеннолетних, наследников, а также по ряду других причин.

    Классический пример иска: ребенок, родившийся в 1993 году, не был включен в число участников приватизации по причине несовершеннолетия. Но с 1994 года несовершеннолетние получили по закону право на участие в приватизации. Этот закон имеет обратную силу. И если квартира в 2012 году была продана, никто не мешает обойденному члену семьи подать иск о признании сделки недействительной на том основании, что его права на приватизацию были нарушены, что он не был поставлен в известность о возможности приобрести долю в собственности, и теперь требует восстановления в правах.

    Постановление Конституционного суда № 6-п от 23.04. 2003 г. уточняет, что иск о признании сделки недействительной не может быть предъявлен, если суд признал ответчиков добросовестными приобретателями. Кроме того, по данному типу иска может оспариваться только самая первая сделка с «нехорошей квартирой». То есть, если вновь объявившийся собственник выдвигает претензию к человеку, перекупившему жилплощадь, используются положения виндикационного иска.

    Вроде бы, все не так ужасно: ведь если сделка ничтожна, то ее как бы не было, следовательно, все должны остаться при своих – квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю… Но де-факто для покупателя велик риск остаться и без денег, и без квартиры. И даже если в итоге все разрешится благополучно, жутковато представить временные, финансовые и нервные затраты в процессе доказывания, что вы не верблюд, то есть — добросовестный приобретатель, с которого взятки гладки.

    Срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной также составляет 3 года с момента заключения сделки.

    Стоимость страхования титула при ипотеке полностью оправдывается экономией средств и нервов при возникновении страхового случая. Грамотные заемщики знают о существовании Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Credits.ru напоминает: статья 31.1 этого закона устанавливает право на получение однократной компенсации при утрате права собственности на жилье.

    Этим правом как раз и может воспользоваться добросовестный приобретатель, который по суду лишился квартиры. Но, во-первых, необходимо получить на руки судебное решение. А во-вторых — и это самое главное — размер компенсации рассчитывается, исходя из суммы реального ущерба, но… не может превышать 1 миллион рублей. При существующем уровне цен на недвижимость в крупных городах – это смешная сумма, далеко не покрывающая реальные потери. Да и сам процесс решения о компенсации и порядок выплаты зачастую зависит от доброй воли или прихоти конкретного чиновника. Так что при потере титула государство не слишком вам поможет.

    Что же можно посоветовать заемщикам? Только одно: страхуйтесь! Причем на полную стоимость приобретенной квартиры — иначе получится по принципу «скупой платит дважды». В настоящее время это самый надежный способ минимизировать риски утрата права собственности на предмет ипотеки. Не стоит даже гипотетически подводить себя к ситуации, когда вы потеряете «все, что было нажито непосильным трудом», и при этом останетесь с непогашенным ипотечным долгом. В то время как при наличии страхового полиса выплату банку в размере невыплаченного остатка долга и процентов по кредиту произведет страховая компания. Страхование титула на полную стоимость позволит не только погасить кредит перед банком, но и вернуть ваши собственные средства, вложенные в покупку недвижимости.

    Вместо эпилога

    Учитывая вышеизложенное, страхование титула на полный срок кредитования является не только оправданным, но и необходимым. В качестве последнего аргумента, напомним, что «в случае чего» представители страховой компании окажут вам квалифицированную юридическую помощь — в том числе и при отстаивании ваших интересов в суде. Это не альтруизм — расчет: страховая компания не заинтересована в осуществлении страховой выплаты, поэтому приложит все усилия для отстаивания интересов заемщика.


    finday

    finansday.com - простой, но полезный сайт о вкладах, кредитах и инвестициях в городе Москве. В общем все, что касается финансов в 2016 и 2017, 2018 году.

    Добавить комментарий

    Ваше имя:
    Сообщение:

    Комментарии

    Adblock detector