Ипотека для супругов условия

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри оформлении ипотеки физическими лицами, состоящими в официальном браке, банки выдвигают ряд определенных требований. Также ипотека на покупку квартиры или дома для супругов предусматривает несколько форм разделения собственности. Приобретенное имущество может принадлежать обоим лицам на равных или оговоренных условиях либо только одному, при соблюдении определенного регламента.

Особенности ипотеки в браке

Ключевая особенность такого ипотечного договора – практически безусловное участие в сделке второго супруга. Он или она в обязательном порядке должны быть привлечены в качестве созаемщика. Причем по условиям многих банков, супруг(а) могут не соответствовать общим требованиям, в отличие от иных лиц-созаемщиков (братьев, сестер, друзей). Кроме того, кредитор может выставить созаемщику-супругу(е) свои требования. Например, Сбербанк не привлекает к сделке лиц без российского гражданства.

Исключением можно считать только военную ипотеку, которая не предполагает участие третьих лиц в кредитном договоре.

Порядок оформления ипотечного договора

Так как заемщиками по ипотеке выступают двое, то и комплект документов в банк подается на двоих. Это же касается личного страхования – полис приобретает и регулярно продлевает каждый супруг. Привлечение жены или мужа в качестве поручителя практикуется очень редко и возможно, только если банк предусматривает такой способ покупки недвижимости.

Стоит отметить, что принять решение о порядке оформления кредита и недвижимости следует до подачи бумаг. Впоследствии изменить условия соглашения, поменять статус созаемщика на поручителя будет довольно сложно. Маловероятно, что банк даст согласие.

В целом порядок оформления ипотеки супругами будет стандартен:

  • Подача заявки и анкет от двоих.
  • Выбор недвижимости, заключение ипотечного соглашения.
  • Подписание кредитного договора.
  • Оформление страховки.
  • Выплата.

Оба супруга могут вернуть излишне уплаченный НДФЛ, допускается свободное использование средств материнского капитала для частичного или досрочного погашения.

При этом стоит учесть некоторые нюансы, в части выбора основного заемщика. Несмотря на полное равноправие мужчин и женщин, существует определенная разница, на кого именно брать кредит. Например, банк учтет, что женщина раньше уходит на пенсию, соответственно, срок ее трудовой деятельности может быть короче. То есть и ипотечный договор может иметь более короткий срок.

Разделение собственности

«По умолчанию» ипотечная недвижимость переходит в общее владение обоих супругов. Даже если один из них не будет производить никаких финансовых вложений, все равно станет собственником. Это основной плюс для созаемщика-супруга и его главное отличие от иных участников сделки. В случае возникновения просрочек банк будет требовать оплаты от супругов «на равных».

Также при составлении брачного контракта супруги могут оформить приобретенный объект в долевую собственность. Документ четко регламентирует разделение имущества.

Если недвижимость была куплена одним из супругов до заключения официального брака, то доля имущества в сумме выплаченных взносов до оформления отношений, разделу не подлежит. Все, что семья вносит после – совместно нажитое имущество, которое будет находиться в совместной собственности. При этом супруг заемщика фактически в договоре не фигурирует, не учитываются его доходы и кредитная история.

Исключение – если будущий супруг(а) принял участие в сделке как созаемщик, после чего отношения были официально зарегистрированы.

Для чего нужно согласие второго супруга

Получение ипотеки полностью без участия мужи или жены невозможно по той причине, что она предполагает покупку недвижимости. В соответствии с законом, муж или жена не могут взять недвижимость «для себя», без уведомления. Все, что было приобретено, будет делиться на двоих. Отсутствие правильно оформленного согласия помешает покупке недвижимости и регистрации сделки.

Одобрение составляется при подписании брачного договора – когда супруг(а) по любым причинам не участвуют в ипотечном соглашении как созаемщик. Подается документ один раз при оформлении всех бумаг в банке. В дальнейшем подтверждение не требуется, а отзыв – не предусмотрен.

Советы при оформлении

Общий порядок покупки квартиры в ипотеку супругами – стандартен и предполагает только привлечение мужа(жены) как созаемщик и дополнение пакета документом бумагами о заключении брака. Однако существуют некоторые нюансы, о них следует знать заранее:

  1. Оба супруга могут вернуть налоговый вычет, если являются его плательщиком и не использовали это право ранее. При этом возврат налогов от расходов на покупку (по основному долгу) предоставляется только раз независимо от стоимости. Учитывая этот факт нужно правильно разделить собственность, чтобы каждый смог получить выплату в полном объеме.
  2. Если кредитная история одного из супругов серьезно испорчена – ее нужно «исправить». Для этого банки разрабатывают специальные программы, также рекомендуется оформить несколько небольших кредитов и выплатить их в срок. Но при наличии очень грубых нарушений, стоит рассмотреть вариант составления брачного контракта и оформления ипотеки на одного. Так больше шансов получить одобрение в сумме, которая необходима.
  3. Необходимо правильно использовать материнский капитал. Оплата субсидией задолженности по ипотеке и рефинансирование имеет целый ряд нюансов.
Читайте также:  Идея банк банкоматы партнеры

Об особенностях составления брачного договора можно узнать из этой статьи. Также стоит отметить тот факт, ипотека при разводе имеет массу сложностей. О многих специфических нюансах лучше знать заранее, чтобы максимально выгодно и безопасно оформить договор долгосрочного кредитования. А также чтобы не остаться без недвижимости при разводе по причине необдуманного решения.

Ипотека – в высшей степени семейное мероприятие. Элементарный здравый смысл подсказывает, что решиться на многолетнюю финансовую «кабалу» проще, когда рядом есть человек, поклявшийся быть вместе с тобой «в горе и в радости». Статистика риэлторских компаний подтверждает: около 70% ипотечников – люди, состоящие в браке. А из оставшихся 30% примерно половина – пребывающие в долгосрочных отношениях. Т.е. тоже вроде как в браке, только без штампа в паспорте, «гражданском».

Какие варианты дают закон и рыночные реалии для потенциальных ипотечных заемщиков – с этим вопросом разбирался «Соб.ру».

Самый частый вариант – супруги, берущие ипотеку, становятся созаемщиками. По статистике, это происходит в 95% случаев (за 100% здесь принимаются не все ипотечники вообще, а только состоящие в браке). Более того, если вы, будучи в браке, придете в банк или агентство недвижимости и попросите оформить вам ипотеку, вам станут готовить документы именно по этой схеме. Так сказать, «по умолчанию».

«В большинстве случаев супруги автоматически становятся созаемщиками в ипотечной сделке и несут ответственность за погашение кредита в равной степени, – отмечает Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» . – При этом оба должны предоставить в банк одинаковый пакет документов».

Помимо «автоматизма», традиций и законов (а равенство, в том числе и имущественное, супругов – краеугольный тезис многих серьезных документов, включая Гражданский кодекс), есть здесь и другие резоны. Например, размер кредита рассчитывается в зависимости от доходов заемщика. Если работают оба супруга, их суммарный доход обязательно окажется больше, чем доход одного из них – стало быть, можно претендовать на более выгодные условия кредитования.

Принципиально важный момент – у созаемщиков будет «все пополам». Они одинаково должны будут подтверждать свои доходы, оформлять страховку, вместе выплачивать кредит. И – после счастливого завершения всей эпопеи – станут полноправными сособственниками квартиры.

…В принципе, не запрещена законом и ситуация, когда люди, официально отношения не оформившие (т.е. тот самый «гражданский брак») могут стать созаемщиками. Однако на практике это почти не встречается – вероятно, потому, что пары, дозревшие до идеи о совместном владении в будущем квартирой, все-таки заключают официальный брачный союз.

Поручительство

Эта схема основывается на статьях 361-367 ГК. Если по сути, то поручитель – это такой человек, который является гарантом выполнения заемщиком своих обязательств. Пока заемщик аккуратно платит, кредитор (банк) вообще никак не контактирует с поручителем. А вот если с выплатами начинаются проблемы, соответствующие службы банка сразу начинают «трясти» его.

Простой, казалось бы, вопрос «а может ли жена стать поручителем по ипотечному кредиту мужа?» вызвал разногласия. Часть наших экспертов посчитали, что ничего страшного тут нет – во всяком случае, никаких запретов на сей счет в законах обнаружить не удалось. Другие, напротив, посчитали, что такое невозможно. « Если мы разбираем ситуацию, когда в ипотеке участвуют официальные супруги, то понятие «поручитель» утрачивается», – категорична Татьяна Гусева. Истина, вероятно, как всегда посредине: некоторые банки готовы рассмотреть подобную заявку, другие же считают, что здесь налицо что-то непонятное, подозрительное – в общем, лучше сразу отказать, на всякий случай.

Читайте также:  Сайт сбербанка монеты продажа

…Завершая разговор на эту тему, следует упомянуть ст. 256 ГК – там сказано, что «имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества». Иными словами, квартира, приобретенная мужем (пусть и в ипотеку, и пусть только на себя лично) становится совместной собственностью. Чтобы установить другой «режим владения» (то есть сделать квартиру имуществом только одного из супругов, не подлежащим разделу в случае развода) сторонам необходимо заключить брачный договор.

В итоге схема с поручителем оказывается действительно довольно громоздкой, и в реальности заемщиками, состоящими в браке, не используется.

Единоличный кредит

В этом случае один из супругов берет ипотеку самостоятельно, а второй полностью из процесса исключается. Резоны для такого решения могут быть различными:

– желание «не смешивать» собственность – чтобы избежать ее дележа при возможном разводе. При том, что такие мысли могут показаться кому-то слишком циничными (как это – «планировать» на будущее развод?!), они приходят на ум все большему числу граждан. Особенно тем, для кого нынешний брак – не первый по счету;

– жена не работает и не имеет официально подтвержденных доходов. С точки зрения банка, анализирующего платежеспособность семьи, такая женщина становится обузой – денег не приносит, а только тратит. Проще вывести ее из процесса рассмотрения заявки на кредит;

– один из супругов имеет плохую кредитную историю. В такой ситуации, отмечает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», также разумно «отсечь» такого человека от проверки банком.

Несмотря на то, что в данном случае жена вроде как исключается из процесса, некоторое участие от нее все равно потребуется. Она должна будет дать своему супругу нотариально заверенное согласие на приобретение квартиры.

И еще один момент. Даже если мы выполнили все изложенные выше формальности и оформили кредит исключительно на мужа, и квартира приобретается также только на его имя – все равно данная недвижимость будет считаться «совместно нажитой собственностью». В силу упоминавшейся выше ст. 256 ГК РФ. А чтобы недвижимость действительно принадлежала одному из супругов единолично, нужно заключать брачный договор.

Равны, но не совсем…

Выше мы рассматривали ситуации, когда ипотеку берет женатый мужчина. Разумеется, возможен и «зеркальный» вариант: в кредитные отношения с банком вступает женщина, у которой есть муж. Есть ли тут какие-то отличия?

На первый взгляд, никаких – равенство полов закреплено не только в ГК, но даже в Конституции (п.2 ст.19). На практике, однако, вылезают некоторые «нюансики».

Так, при оформлении ипотечного кредита может сказаться тот факт, что женщины уходят на пенсию на пять лет раньше мужчин – так что (при прочих равных) банк будет считать, что работать и зарабатывать они будут меньше по времени. С другой стороны, оформление страховки жизни и здоровья для женщин дешевле – прекрасный пол живет дольше, меньше болеет, и вообще склонен следить за собой тщательнее.

И совсем радикальные отличия обнаруживаются, если имеется брачный контракт, который – после развода – одна из сторон пытается оспорить. На том основании, что документ был «кабальным», что «я не совсем понимала, что подписывала» и т.п. Согласно, судебной статистике, у женщины (особенно если есть дети, которые при разводе остаются, естественно, с ней) тут значительно больше шансов на успех. Впрочем, это уже тема для отдельного разговора…

«Переиграть» не получится

И последнее, что нам хотелось бы сказать. Если складывается ситуация, когда кредит был оформлен каким-то одним способом (скажем, первым, при котором муж и жена стали созаемщиками), а потом им вдруг захотелось это поменять – стать, допустим, заемщиком и поручителем? По словам наших консультантов, это почти невозможно. «Переиграть» оказывается крайне сложно, на это очень мало кто идет, – говорит Александр Москатов. – Это означает новую финансовую проверку, анализ всех документов. На практике банки никогда этого не делают».

Читайте также:  Телефон совкомбанка в кирове

Одним словом, тут нужно сначала выплатить банку кредит, снять с квартиры обременение – и только после этого начинать производить с собственностью на недвижимость какие-либо манипуляции.

  1. Какие нужны документы для оформления в браке.
  2. Как оформлять если супруга не работает.
  3. Права супругов созаемщиков на недвижимость.

Документы необходимые для ипотеки

При возникновении необходимости купить жилье в браке, супруги нередко решаются на оформление заемных средств. Отличается ли ипотека в браке от иного варианта? Оформление осуществляется проще и быстрее, так как супруги обычно выступают созаемщиками.

Требования банков к заемщику ипотеки

Оформленная ипотека позволяет покрыть нехватку средств семейного бюджета и приобрести долгожданное жилье в короткий срок. Но не все желающие могут рассчитывать на такие средства от банка. Только финансово устойчивые заемщики могут оформить ипотеку.

Каждый банк предъявляет свои требования на оформление к заемщикам ипотеки, но всегда для оформления требуются документы:

  • подтверждающие платежеспособность;
  • на приобретаемую недвижимость;
  • на уплату первоначального взноса за объект ипотеки (всевозможные расписки, договора);
  • личные документы для подтверждения возраста заемщика;
  • согласие на приобретение недвижимости от другого супруга, если участником сделки выступает только один из супругов.

Платежеспособность подтверждается разными документами: справка с работы, декларации за год и пр. Банки лояльнее относятся к клиентам, имеющим официальный источник постоянного заработка длительностью не менее полугода до даты обращения за кредитом. Но, если доказать кредитному комитету свое устойчивое финансовое положение при отсутствии постоянной работы, то можно рассчитывать на одобрение заявки.

Так, для подтверждения своей состоятельности можно представить:

  • выписки со счетов, где отражается движение средств в виде поступлений;
  • расписки за разовые работы;
  • акты выполненных или оказанных работ (услуг);
  • гражданско-правовые договора;
  • прочие документы, подтверждающие занятость потенциального заемщика.

Убедить кредитора в своей надежности поможет привлечение созаемщика по ипотеке. Кстати сказать, при оформлении ипотеки супруги всегда выступают созаемщиками.

Ипотека если супруга не работает

Банк обязательно определит платежеспособность заемщика (мужа). Если оформление будет происходить с участием жены в качестве созаемщика, то следует представить помимо указанных документ о ее образовании (диплом, свидетельство) и трудовую книжку (если есть). При необходимости в созаемщики можно пригласить родителей супругов.

Договор обычно оформляется на того из супругов, у которого имеется постоянный официальный доход. Тем более, что разницы в том, кто заемщик или созаемщик, в этом случае нет (конечно, при условии отсутствия брачного договора). Все получаемые супругами средства являются общими.

Право собственности при ипотеке супругов

Оформление кредита под залог приобретаемого жилья предусматривает равные права супругов в процессе пользования и распоряжения имуществом. Это связано с тем, что погашение ипотеки производится из общих средств семьи.

Имеются некоторые исключения при оформлении, если оформляется брачный договор. В нем можно указать:

  • доли каждого из владельцев объекта или же вовсе определить стопроцентное владение одним из супругов;
  • кто уплачивает платежи по кредиту;
  • порядок раздела в случае развода.

Оформляется сделка только при согласии обоих участников: и мужа, и жены. Отсутствие возражений при оформлении подтверждается личным присутствием или удостоверенным согласием на бумажном носителе.

При невозможности осуществления платежей заемщиком банк обращает взыскания на созаемщика и поручителей. Но такая практика применяется редко. Обычно супруги договариваются в досудебном порядке о выплатах ипотеки. Поэтому даже в случае развода деление квартиры с ипотечным обременением часто происходит по оформленной договоренности обеих сторон.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.