Как работает ипотека на жилье

Когда доход человека не достаточен для того, чтобы купить собственную жилплощадь, а стоимость недвижимости растет стремительными темпами, его единственным вариантом является получение ипотеки.

Ипотека имеет целевой характер, который обладает двумя сторонами – с его помощью заемщик может приобрести желаемую квартиру, но при этом он становится должником перед банком на длительный срок.

Таким образом, прежде чем взять ипотеку, необходимо хорошо обдумать свои финансовые возможности, сможет ли заемщик вносить высокие платежи по кредиту на протяжении всего его срока.

Если гражданин принимает решение оформить ипотечный кредит, то первым делом необходимо ознакомиться с требованиями и условиями банков.

Подача заявки в банк

Решив взять ипотечный кредит на жилье, заемщику следует обратиться в отделение выбранного банка и подать заявку. Однако, следует понимать, что прежде чем банк предоставит кредитные средства, он проверяет заемщика на соответствие определенным требованиям.

Поэтому рекомендуется не спешить с выбором банка и подобрать наиболее выгодные условия, изучив предложения в нескольких банках.

Важно понимать, что банковская реклама, в которой говорится о возможности получения ипотеки всего по 2-ум документам, не всегда соответствует действительности.

Кроме паспорта гражданина и СНИЛС (или водительского удостоверения), потенциальному заемщику потребуется представить в банк документ, подтверждающий доходы, трудовую книжку, а также документы на покупаемое жилье. В отдельных случаях для одобрения заявки на ипотеки понадобится привлечение созаемщиков или поручителей.

Перед сбором необходимых документов и обращением в банк, рекомендуется ознакомиться с предложениями банков, сравнить их условия, выполнить предварительный расчет ипотеки.

Например, предложение с более низкой процентной ставкой даже всего на 1%, является в пересчете на длительный срок кредитования и высокую стоимость недвижимости, может привести к значительной выгоде для заемщика.

Процедура выдачи ипотеки регулируется федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке недвижимости». В случае нарушения прав и законных интересов должника, он имеет право на защиту своих прав в суде.

Требования к заемщику

Требования к будущему заемщику во многих банках стандартные:

Возраст заемщика Требование к возрасту является основным требованием к заемщику. Получить ипотеку допускается после достижения возраста 21 год.
Официальное трудоустройство работа по трудовому договору также является важным требованием банков. Заемщик должен иметь общий трудовой стаж, который подтверждается трудовой книжкой, более одного года, кроме того, работать по последнему месту работы — более полугода.
Стабильная заработная плата высокий уровень дохода, который позволяет погашать ипотечный займ. У банков существует негласное правило, чтобы после оплаты ежемесячного взноса у заемщика оставалось более 50% дохода
Гражданство РФ, регистрация по месту жительства претендовать на ипотечный кредит могут лица, имеющие гражданство РФ, а также регистрацию в регионе, где расположена приобретаемая недвижимость.
Хорошая кредитная история Если у гражданина отрицательная кредитная история, то банк, скорее всего, откажет в выдаче кредита.

Также банки могут предъявлять дополнительные требования:

Передача в залог уже имеющейся недвижимости Находящейся в собственности у заемщика и имеющую высокую стоимость
Заемщик является клиентом банка Получает зарплату на открытую карту в банке или депозит
привлечение созаемщиков или поручителей Следует понимать, что супруг автоматически становится созаемщиком по ипотечному займу
Предоставление иных документов которые может потребовать банк

В различных банках к заемщикам предъявляются разные требования, о конкретном их перечне следует уточнить информацию у сотрудника банка.

По ипотеке выдается крупная сумма денежных средств, поэтому банки стремятся минимизировать свои риски невозврата заемных средств.

Многие потенциальные заемщики интересуются можно ли повторно взять ипотеку в банке, в котором уже брался жилищный кредит ранее. Каких либо ограничений по количеству кредитов у кредитных организаций не установлено.

Ипотечный кредит может оформляться неограниченное число раз. Однако повторно получить ипотеку в банке можно лишь при наличии положительной кредитной истории заемщика, отсутствия просрочек по ранее взятым кредитам.

Как повысить шансы

Даже если заемщик выполнит все требования банка, полной гарантии одобрения заявки на ипотеку не имеется.

В каждом банке действуют свои условия на предоставление заемных средств. В случае отказа в одном банке, не нужно опускать руки.

Желательно подать заявки в несколько кредитных организаций, тем самым увеличив свои шансы получить кредит и купить желаемую квартиру.

Не стоит совершать какие-либо предварительные расчет ы с продавцом, не получив положительное решение по заявке на выбранное жилье.

Увеличить шансы на одобрение заявки от банка можно несколькими способами:

Предоставление всего необходимого перечня документов Узнав у сотрудника банка, какие бумаги требуются для кредитования покупки жилья, рекомендуется собрать полный список всех бумаг. На что уйдет какое-либо время, но это повысит шансы на положительное решение банка. Кроме того, собрав максимально возможный список документов, банк может понизить процентную ставку
Погашение имеющихся займов Если у заемщика имеются просроченные займы, то шансы получить одобрение по ипотеке невелики. Поэтому, чтобы увеличить вероятность выдачи ипотеки, следует исправить кредитную историю, вернув все просроченные ссуды
Работа в надежной организации Оформление по трудовому договору у надежного работодателя – крупной фирме, делает отношение банка к заемщику более лояльным. Работа в небольшой фирме или на Частного предпринимателя снижает шансы
Наличие в собственности недвижимости которая обладает ликвидностью, и ее стоимость существенно превышает размер ипотечного займа. Данная недвижимость может выступать как залоговое обеспечение, что повысит шансы на одобрение заявления.
Поручительство по договору В случае оформления поручительства ленов семьи или друзей по кредиту, которые будет нести солидарную ответственность в случае нарушения обязательств по договору ипотечного кредитования, вероятность одобрения заявки также увеличивается
Внесение первоначального взноса Чем больше сумма начального взноса, тем увеличиваются шансы на выдачу ссуды

Кроме того, следует произвести хорошее впечатление в отделении банка, внешний вид потенциального заемщика также имеет большое значение.

Если заемщик самостоятельно не может выполнить вышеуказанные условия, то единственным вариантом остается обращение к услугам кредитного брокера. Они осуществляют помощь в подборе банка, подготовке документации и оформлении заявления.

Как получить ипотеку

Получить ипотечный займ можно двумя путями:

Обычная ипотека Погашается полностью собственными средствами
Социальная ипотека Часть кредита погашается за счет государственного бюджета

Если будущий заемщик имеет право на льготную ипотеку, то он может рассчитывать на частичное погашение кредита за счет государственных средств.

Виды социальной ипотеки:

  1. По программе молодая семья.
  2. Жилье для бюджетников.
  3. Военная ипотека.
  4. Для молодых специалистов

Без первоначального взноса

Заключение договора ипотечного кредита требует оплаты первоначального взноса, размер которого составляет 10-30% от стоимости недвижимости.

При отсутствии собственных средств для внесения первоначального капитала, не следует рассчитывать на принятие положительного решения банком.

Допускается использование средств материнского капитала или субсидии от государства в качестве первоначального взноса.

Молодой семье

Молодые семьи могут претендовать на участие в социальной программе, которая позволяет приобрести квартиру по льготным условиям.

Для участия в этой программе нужно отвечать следующим требованиям:

Брак должен быть официально зарегистрирован либо родитель-одиночка
Требования к возрасту Каждый из супругов должен быть не старше 35 лет
Стабильный и постоянный доход позволяющий погашать ипотечный кредит
Необходимость улучшения условий проживания получить статус малоимущей семьи

Взять ипотеку по программе «молодая семья» можно не во всех банках.

Прежде всего, молодой семье необходимо собрать комплект документов и подать заявление на участие в программе и встать на учет в местной администрации в качестве нуждаемой в улучшении жилищных условий.

В очереди возможно придется стоять продолжительное время.

Наличие детей ускорит реализацию права на социальную ипотеку.

После чего семья получает жилищный сертификат, который необходимо представить в банк, который участвует в данной программе, и подать заявку.

В дальнейшем процедура оформления ипотечного кредита такая же, как и при обычной ипотеке.

Государственная субсидия, величина которой составляет 20 — 40% стоимости покупаемого объекта недвижимости, может использоваться для внесения как первоначальный взнос либо для оплаты процентов.

С материнским капиталом

Средства маткапитала полагаются семье, в которой родился второй или последующий ребенок, если ранее сертификат не был выдавался.

Читайте также:  Автосалон что в себя включает

Материнский капитал может быть использован только с целью приобретения жилья в ипотеку, для чего в банк предоставляется соответствующий сертификат.

Зачастую сертификат на материнский капитал вносится именно в качестве первоначального взноса.

Можно ли взять ипотеку пенсионерам смотрите статью: ипотека для пенсионеров.

Однако некоторые банки требуют помимо сертификата внесение собственных средств, в противном случае заявка не будет одобрена.

Средства материнского капитала могут быть использованы также для погашения уже имеющегося ипотечного займа.

Для чего необходимо подать заявку в банк с приложением государственного сертификата, согласно условиям выдачи субсидии.

В другом городе

Иногородняя ипотека является нераспространенным банковским предложением, о котором знают немногие заемщики.

В некоторых случаях возникает необходимость оформить ипотеку в другом городе. К примеру, при поступлении ребенка на учебу в другом субъекте или при планировании переезда по какой-либо причине.

При этом обратиться можно в банк двумя путями:

По месту жительства который находится в городе, где живет заемщик и указать в заявке, что ипотечный займ требуется в конкретном городе
В отделении банка в другом городе в котором заемщик собирается купить жилье

Основным требованием для выдачи ипотеки иногородним является нахождение отделения выбранного банка в городе, где планируется покупка.

Если в этом городе отсутствует филиал или отделение нужного банка, то получить в нем кредит невозможно.

Этапы оформления

Подбор жилья является необходимым этапом при оформлении ипотечного кредита.

Однако выбирать квартиру, если заявка на ипотеку еще не одобрена, лишено смысла.

В каждом банке действуют специальные требования относительно объекта залога, в особенности, при оформлении в ипотеку частного дома. В частности, такой объект должен иметь железобетонный фундамент, а стены сделаны из кирпича, камня или пеноблоков.

В отношении квартиры предъявляются требования ее ликвидности, чтобы банк смог быстро ее продать в случае нарушения заемщиком своих обязанностей по договору.

Также условием банка является то, чтобы стоимость жилья превышала сумму займа на 10% и более.

Банками могут предъявляться различные условия, к примеру, чтобы год постройки многоквартирного дома, степень износа объекта недвижимости, а также технические характеристики и др.

Получение ипотеки осуществляется поэтапно:

Подбор банка Выбор банка для кредита осуществляется заемщиком самостоятельно в зависимости условий. Рекомендуется изучить предложения нескольких учреждений, ознакомиться с действующими программами и их условиями, выполнить предварительный расчет кредита
Подача анкеты-заявления Как правило форма банка содержит подробную анкету на заемщика
Выбор объекта Вслед за одобрением заявки, следует приступать к подбору жилья, в соответствии с критериями банка относительно залоговой недвижимости.
Сбор документов Согласно перечню, который получен в банке
Внесение авансового платежа продавцу Составление предварительного договора купли-продажи. Определяется дата совершения сделки для подписания договора с банком и регистрации
Заключение договора ипотеки Регистрация перехода права собственности, регистрация обременения недвижимого имущества
Расчеты с продавцом
Оформление страховки страхование объекта залога является обязательным условием, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Прочие разновидности страхования заключаются по желанию заемщика

До момента полного погашения ипотеки, банк имеет право залога на купленное жилье.

Заемщик может владеть и пользоваться приобретенным в кредит жильем, но не может совершать с ним сделки без согласия банка, например, продать или подарить.

Сбор документов

Перечень документов можно получить после вынесения положительного решения по заявке.

Вместе в заявкой понадобится предъявить:

Паспорт гражданина РФ, документ, подтверждающий доход заемщика и дополнительный документ на выбор (СНИЛС, водительское удостоверение).

Если заявка одобрена, заемщику нужно подготовить следующие документы:

Трудовая книжка копия, заверенная бухгалтерией по месту работы
Документ на выбор СНИЛС, водительское удостоверение и др.
Справка по форме 2-НДФЛ и технические документы на объект недвижимости

При привлечении поручителей от них требуются те же документы.

Документы на залоговую недвижимость (большинство из которых можно получить у продавца):

Отчет о рыночной стоимости объекта и подробным его описанием (заказывается у оценочной организации)
Выписка из ЕГРН подтверждающая право собственности на жилье (из Росреестра)
Документ-основание права собственности договор купли-продажи, мены, дарения, акт приватизации
Технический или кадастровый паспорт с планом квартиры (выдается БТИ)
Предварительный договор с продавцом При наличии

В течение нескольких дней банк осуществляет проверку представленных документов. Следует понимать, что банк может отказать в выдаче ипотеки без объяснения причин.

В случае отказа банка по причине несоответствия подобранного жилья установленным требованиям, заемщику потребуется подобрать другое жилье, которое будет удовлетворять всем критериям банка.

Ипотека является инструментом, который позволяет приобрести свою квартиру без продолжительного процесса накопления средств.

Ипотечное кредитование выгодно по причине того, что на протяжении всего его срока, который составляет, в среднем, 15 лет, стоимость жилья не меняется, вне зависимости от экономической ситуации.

Видео: Как взять ипотеку на квартиру:

Не осталось людей, которые не слышали об ипотеке. Это слово у одних ассоциируется с мечтой о собственном жилье, у других – с годами, проведенными в оковах банковского рабства.

Оно как джин, вырвавшийся на свободу из лампы: может исполнить желание хозяина или превратить его жизнь в кошмар.

Прочитав статью, узнаете: что такое ипотека, зачем она нужна, как сделать правильный выбор и не остаться у разбитого корыта.

Что такое ипотека и как она работает

Что значит «ипотека»? Это вид залога, защищающий кредитора от риска невозврата долга. В роли такого залога выступает недвижимое имущество. Говоря простыми словами, человек занимает деньги в долг на длительный срок.

Кредитор неуверен, что с ним расплатятся. Потому берет в залог объект недвижимости, принадлежащий заемщику. Если заемщик не исполнит обязательства в установленный срок, то кредитор получает право реализовать объект и забрать деньги себе.

Пока недвижимость в залоге, должник может проживать в ней, сдавать в аренду, ремонтировать. А вот продавать или дарить без разрешения заимодавца — не вправе.

Договор ипотеки проходит обязательную государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Если нечистый на руку заемщик попытается продать заложенную квартиру, то сделку просто не зарегистрируют. Как только долг будет погашен, обременение снимают.

Два механизма ипотеки

Залог приобретаемого жилья. Средства выдаются под покупку конкретного объекта недвижимости. Ни на что другое деньги потратить нельзя. Это целевой ипотечный кредит.

Залог уже имеющейся в собственности недвижимости. У человека есть квартира, но ему нужны деньги. Банк выдает кредит, а в качестве гарантии возврата, оформляет обременение на жилье. Эти деньги разрешается тратить на что угодно.

Что такое ставка

Денежные средства предоставляются не бесплатно. За использование нужно вносить ежемесячный платеж.

Чем выше процентная ставка и меньше срок ипотечного кредита, тем больше приходится платить. Ставка измеряется в процентах годовых.

Среднее значение на текущий период можно посмотреть на официальном сайте Центрального Банка РФ в разделе «Статистика».

Например, берем 2 миллиона рублей по ставке 10 процентов. Это значит, что за год мы переплатим 200 тысяч рублей.

Какие бывают платежи?

Платежи делятся на 2 вида:

  1. Аннуитетные. Весьма любимы банками, потому что заемщик в основном оплачивает проценты. Только небольшая часть идет на погашение займа. Платежи не меняются на протяжении всего срока.
  2. Дифференцированные. Размер платежей снижается со временем. При прочих равных такие выплаты наиболее выгодны для заемщика.

Исторический экскурс

Чтобы понять значение слова «ипотека», придется мысленно перенестись в Древнюю Грецию. Там на земле, принадлежащей должнику, устанавливали столб. Он назывался hypotheka, что означает по-гречески «подставка».

На него наносились данные о прошлых и будущих платежах должника. Это обеспечивало полную гласность и открытость: любой человек оценивал кредитную историю владельца земли, просто посмотрев на столб. Пока hypotheka стояла на участке, должник и не помышлял о продаже.

Позднее столбы заменили на ипотечные книги, информация из которых была доступна лишь тем, кому полагалось знать. Например, потенциальным покупателям.

В Древнем Риме существовал залог под названием hypotheca legalis. Он максимально близок по принципу работы к современным реалиям.

Предмет залога оставался во владении должника и передавался кредитору только в случае невозврата денег. Однако, информация никуда не записывалась, что зачастую вело к мошенничеству: должник закладывал землю сразу нескольким людям, которые и не догадывались о существовании друг друга.

Читайте также:  Сбербанк шилово режим работы

В России ипотека имела свою специфику: предметом залога выступала не только земля, но и крепостные, которые на ней трудились.

С приходом к власти коммунистов, залоговое кредитование ушло из жизни людей. Новый расцвет ипотеки начался почти сразу после развала СССР и продолжается по сей день.

Занимательная математика

По сведениям Мосгорстата, средняя зарплата в Москве на 2019 год составляет 81 тысячу рублей. По информации агентства недвижимости «Этажи» средняя стоимость квадратного метра в столице составила 189 тысяч рублей.

Допустим, мы хотим приобрести небольшую однокомнатную квартиру — 40 квадратов. Несложно подсчитать, что она обойдется в 7 560 000 рублей. Значит, за 8 лет среднестатистический москвич способен накопить на квартиру с нуля. Конечно, если сможет не есть и не пить. Не тратить деньги на съемное жилье, транспорт и одежду. А еще придумает способ остановить инфляцию и не допустить роста цен на недвижимость.

В общем, задача не кажется легкой. Ипотека же реализует мечту о благополучном решении жилищного вопроса. Мы получаем квартиру уже сейчас, а платим за нее потом.

На что можно взять ипотеку

Средства от ипотечного кредита расходуются на:

  • квартиру в новостройке;
  • квартиру на вторичном рынке;
  • коммерческую недвижимость;
  • приобретение частного дома;
  • покупку участка земли;
  • строительство дома на своей земле.

Вторичка или новостройка: что выгоднее?

Это извечный повод для дискуссий. Разобраться в вопросе поможет сравнительная таблица:

Новостройка Вторичный рынок
Ипотечные ставки ниже выше
Свобода выбора только квартиры от одобренных банком застройщиков любые объекты
Риски если дом не достроят, что в последнее время не редкость, то есть все шансы остаться без квартиры, но с ипотекой отсутствуют
Рентабельность вложений при необходимости можно продать дороже, чем купил недвижимость дешевеет с каждым годом
Возможность использования придется ждать, пока дом достроится, потом делать ремонт, а все это время вносить ипотечные платежи можно сразу заезжать и жить

Программы ипотеки

Кроме стандартной ипотеки, банки предлагают специализированные программы со льготными условиями, но воспользоваться ими могут не все.

Выделим 3 продукта:

  • Социальная ипотека. Правительство субсидирует такие договоры — оплачивает из бюджета часть денег за заемщика. Это позволяет уменьшить процентную ставку по кредиту или получить квартиру по сниженной цене. Претендовать на помощь могут лица, которые стоят на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. В различных регионах страны правила субсидирования отличаются. Подробнее узнать порядок предоставления социальной ипотеки можно в городской администрации.
  • Ипотека для молодой семьи. Семья считается молодой, если хотя бы один из супругов не достиг рубежа в 35 лет. Кроме того, семья должна стоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Претендовать на такую помощь могут и одиночки, воспитывающие детей. Субсидируется до 30% от стоимости жилья.
  • Военная ипотека. Служащим в рядах армии на специальный счет перечисляются субсидии, которые идут на погашение части займа.
  • Как получить ипотеку

    Банки придирчиво изучают потенциального заемщика, ведь речь идет о кредите на большую сумму, которая выплачивается в течение долгих лет.

    Документы

    Примерный пакет документов такой:

    • паспорт гражданина РФ;
    • заверенная копия трудовой книжки;
    • справка 2-НДФЛ с места работы;
    • документы, подтверждающие наличие дополнительных источников дохода или владение активами;
    • копия военного билета для мужчин призывного возраста.

    Иногда просят иные бумаги и справки. Все зависит от правил работы конкретного банка.

    Требования к заемщику

  • Хорошая кредитная история. Все просрочки по предыдущим обязательствам хранятся не менее 5 лет в специальной базе данных. Банки имеют возможность изучить ее для определения надежности и ответственности потенциального клиента. Если в прошлом имели место неприятные рандеву с коллекторами или судебными приставами, это здорово осложнит получение ипотеки. Рекомендуем предварительно просмотреть свою кредитную историю, чтобы не тратить время и силы напрасно. Сделать это можно на сайтах крупных бюро, таких как НБКИ и «Эквифакс».
  • Возраст в момент оформления — от 21 года. На момент погашения займа должник не старше 65 лет. Впрочем, такие условия в разных организациях отличаются. Кто-то заключает ипотечные договоры и с 18 лет.
  • Стабильная работа. На последнем месте стаж должен превышать 6 месяцев. Чем больше, тем лучше. Приоритет — государственным служащим с хорошей зарплатой.
  • Ежемесячный доход минимум в два раза превышает платеж по ипотеке.
  • Наличие созаемщиков, если индивидуальных доходов не хватает для регулярного внесения платежей.
  • Как выбрать банк

    Конкуренция на рынке ипотечного кредитования просто дикая. Банки до последней капли крови сражаются за каждого платежеспособного клиента, предлагая все более запутанные программы льгот и скидок. От такого изобилия у заемщика просто взрывается мозг.

    Как выбрать оптимальный вариант и не прогадать? Можно воспользоваться услугами брокеров — организаций, предоставляющих услуги по подбору выгодных ипотечных продуктов. Или же самому вооружиться ручкой, блокнотом и здравым смыслом, чтобы проанализировать плюсы и минусы всех предложений.

    Мы дадим 7 советов тем, кто отважится на самостоятельное путешествие сквозь эти джунгли:

  • Обратите внимание на банк, через который получаете заработную плату. Вероятнее всего, что там предложат ипотеку по сниженной процентной ставке как зарплатному клиенту.
  • Опасайтесь посредников, клятвенно обещающих помочь с гарантированным получением ипотеки. В лучшем случае потеряете деньги. В худшем — станете участником серой схемы с подложными документами, что преследуется по закону.
  • Низкая ипотечная ставка — еще не повод для радости. В чем подвох? Банки знают миллион способов уменьшить в одном месте, но незаметно увеличить в другом. Могут удержать комиссии за обслуживание, внесение и перевод средств, навязать дополнительные страховки.
  • Процентная ставка — важный, но не главный параметр кредитного продукта. Следует выяснить: существует ли возможность досрочного погашения без штрафов, какие санкции применяются за просрочку, при каких условиях банк вправе расторгнуть договор и потребовать возврата всей суммы сразу.
  • Выбирая недвижимость, помните: кредит придется возвращать. Платежи растянутся на десятилетия. Будете ли вы способны платить ежемесячно эту сумму без сбоев? Если нет уверенности, лучше выбрать что-то дешевле. Чем опасна ипотека, так это тем, что в случае неисполнения обязательств, вы лишитесь недвижимости.
  • Внимательно изучайте документы до подписания. Если есть возможность, то предварительно покажите юристу. Ипотека — дело слишком серьезное, чтобы подходить к нему «на авось».
  • Избегайте валютной ипотеки, если только не получаете зарплату в долларах или евро. Колебание курса рубля — слишком непредсказуемый фактор, чтобы рисковать.
  • Теперь вы знаете, что такое ипотека на жилье. Это удобный финансовый инструмент, который позволяет за счет будущих ресурсов уже сегодня получить желаемый результат. Главное — использовать его с умом.

    Решение жилищных проблем весомой доли российского населения осуществляется с помощью оформления ипотеки. Для того, чтобы лучше понимать, как работает ипотека, кому ее дают, и какие существуют плюсы и минусы, важно еще перед подачей кредитной заявки разобраться в основных понятиях, проконсультироваться в банке и сделать предварительные расчеты по будущим обязательствам.

    Что такое ипотека и как она работает

    Ипотека – разновидность кредита, выдаваемого заемщику для покупки недвижимости, которая будет выступать залогом по заключаемому договору. В качестве залогового обеспечения может выступать как жилые (квартиры, дома, апартаменты, таун-хаусы и т.д.), так и нежилые объекты (складские, торговые, офисные, производственные и иные помещения).

    Наиболее популярным направлением ипотечного кредитования в РФ является оформление займов на покупку жилплощади. Именно на приобретение квартиры или дома многие берут кредит в банке.

    Залог – это страховка или гарантия для кредитной организации возврата долга. В случае нарушения условий договора заемщиком банк имеет право через суд взыскать заложенную недвижимость в счет оплаты задолженности по ипотеке.

    Ключевыми свойствами ипотеки являются:

    • длительный период погашения (до 25-30 лет);
    • целевой характер расходования выделенных средств;
    • пониженные процентные ставки в сравнении с другими кредитными продуктами;
    • обязательный залог приобретаемой или имеющейся в собственности недвижимости.

    Важно! В виду высоких цен на жилье в РФ, сумма ежемесячного платежа может составлять существенную долю семейного бюджета. Поэтому, прежде чем оформлять такой кредит следует внимательно оценить свою платежеспособность и варианты досрочного погашения долга.

    Механизм работы ипотеки

    Суть стандартной ипотеки довольно проста:

    • потенциальный заемщик находит на рынке квартиру для покупки;
    • заключает с продавцом договор купли-продажи;
    • подает заявку в банк вместе с комплектом требуемых документов;
    • в случае одобрения подписывает кредитный договор и договор об ипотеке;
    • оплачивает первоначальный взнос;
    • сделка регистрируется в Регпалате или МФЦ;
    • жилье обременяется банком;
    • банк переводит остаток средств на счет продавца недвижимости;
    • далее происходит ежемесячная оплата ипотеки;
    • после гашения всей задолженности обременение с залоговой недвижимости снимается.
    Читайте также:  Станиславского 4 стр 1 банк

    Само жилье остается в пользовании клиента, но после подписания бумаг права его будут существенно ограничены. Нельзя продать, подарить, обменять квартиру без согласия кредитора.

    Для получения серьезной суммы в кредит потенциальный заемщик должен соответствовать целому перечню требований. Ключевые из них касаются достаточной кредитоспособности, соответствия возрастным рамкам, стабильности работы и отсутствия испорченной кредитной истории.

    После заключения договора клиент начнет постепенное погашение задолженности в соответствии с подписанным графиком платежей. До момента полного расчета с кредитором вместе с начисленными процентами жилье останется в залоге.

    Какие виды ипотеки бывают

    1. Стандартные программы кредитования:
    • на первичную недвижимость (квартиры в новостройках);
    • на жилье на вторичном рынке;
    • под залог уже имеющейся недвижимости;
    • на земельные участки и собственные дома.
    1. Социальные программы:
    • ипотека + материнский капитал;
    • региональные социальные проекты для покупки жилья социально-незащищенными слоями населения (с выделением субсидий);
    • программа «Молодая семья»;
    • военная ипотека;
    • ипотека на покупку деревянных домов (деревянная ипотека);
    • семейная ипотека под 6% годовых.
    1. Нестандартные программы:
    • по двум документам (без подтверждения доходов);
    • на ремонтные и отделочные работы в купленной квартире;
    • на машино-место или гараж;
    • для граждан иностранных государств;
    • для заемщиков с плохой кредитной историей (су существенным первым взносом и повышенными процентами);
    • для пенсионеров;
    • для предпринимателей и владельцев недвижимости с целью покупки коммерческих объектов недвижимости.

    В зависимости от ситуации конкретного заемщика и целей кредитования он сможет подобрать наиболее подходящий вариант ипотечного займа.

    Стоит ли брать ипотеку

    Так как любой ипотечный кредит сопряжен с повышенными рисками, оформляется на долгий срок и подразумевает обязательный залог приобретаемой жилплощади, перед началом оформления бумаг рекомендуется внимательно взвесить все «за» ми «против» в вопросе целесообразности получения заемных средств.

    Рассмотрим по пунктам, стоит ли брать ипотеку.

    Плюсы и минусы ипотеки

    Среди очевидных плюсов ипотечного кредитования можно отметить:

    1. Возможность приобретения жилья без промедления (не нужно копить годами).
    2. Длительный срок возврата, что позволяет обслуживать долг практически без ущерба для текущего уровня жизни.
    3. Юридическая чистота сделки и самой недвижимости, так как ее тщательно проверяет банк.
    4. Экономическая выгоды в форме жилищного инвестирования (вложение средств в недвижимость имеет доказанную на практике эффективность).
    5. Возможность использования мер господдержки и участия в льготных программах кредитования (материнский капитал, военная, социальная ипотека и т.д.).
    6. Возможность использования налогового вычета при покупке жилья.
    1. Существенное ограничение прав (продажа, обмен, дарение и иные операции производятся только с согласия залогодержателя).
    2. Существенный риск утраты жилья в случае невозможности обслуживания долга.
    3. Большая переплата, величина которой может превышать начальную сумму займа в несколько раз (чем больше срок займа, тем больше будет его итоговая стоимость).
    4. Наличие сопутствующих дополнительных издержек, которые увеличивают и без того немаленькую переплату (страховка, оценка недвижимости, регистрационные, консультационные расходы и т.д.).
    5. Наличие серьезных требований к потенциальному заемщику и приобретаемой недвижимости (банк готов кредитовать далеко не каждого клиента на покупку недвижимости, отвечающей всем требованиям).
    6. Обязательный первоначальный взнос (его минимальное значение сейчас составляет 10% от цены недвижимости).

    Кроме того, важно понимать, что выплата долга в течение длительного периода времени – это всегда большое психологическое давление и нагрузка на бюджет семьи.

    Подводные камни

    Оформление любого ипотечного займа сопровождается наличием подводных камней, о которых клиент может попросту не знать. Поэтому еще на этапе выбора банка и конкретного продукта важно внимательно изучить предлагаемые условия и сделать предварительные расчеты.

    К подводным камням, свойственным ипотеке, относятся:

    • обязательность передачи покупаемой жилплощади в залог и ограничение прав собственника (некоторые банки ограничивают даже сдачу в аренду, перепланировку, ремонтные работы);
    • возможность выселения при неуплате (по 102-ФЗ и ГК РФ банк в случае серьезных нарушений условий договора со стороны должника может обратить взыскание на заложенную недвижимость);
    • валютные риски (свойственны кредитам в иностранной валюте, когда в случае колебания курсов платеж может быть существенно увеличен);
    • односторонние ограничения в кредитном договоре (некоторые кредиторы прописывают в договоре возможность одностороннего увеличения процентной ставки, запрет на досрочное погашение и иные выгодные для него условия);
    • навязывание страховки (обязательной является только имущественная страховка, но ряд банков в случае отказа от покупки личного полиса страхования повышает базовую ставку на 1 п.п.);
    • обязательность оценки приобретаемой недвижимости на вторичном рынке (заказывать оценку можно только у аккредитованных оценочных компаний).

    Также многие не берут в расчет изменение условий в своей жизни: переезд, рождение детей, развод/вступление в брак, смену работы или ее потерю и т.д. Все эти обстоятельства никто не учитывает, а они могут серьезно повлиять на процедуру погашения задолженности.

    Ипотека или кредит

    Часть потенциальных покупателей недвижимости рассматривают помимо ипотеки вариант оформления обычного потребительского кредита. Актуально это для тех клиентов, которые готовы рассчитаться раньше срока. Насколько такая альтернатива может быть выгодной?

    Понять разницу и выбрать оптимальный вариант можно только после использования кредитного калькулятора. К примеру, возьмем, Сбербанк. Требует займ в размере 1,5 миллиона рублей на покупку готовой квартиры.

    Если оформлять ипотеку, то условия будут следующие:

    • ставка – 10% (базовая ставка при покупке личной страховки);
    • срок – 5 лет;
    • первый взнос – 15% (вносится отдельно за счет собственных средств).

    В итоге, клиент будет платить 31 871 руб. ежемесячно. Переплата составит 412 тысяч рублей. Плюс к уплаченным процентам клиент должен будет заказать оценку, ежегодно приобретать страховой полис, уплатить госпошлины. Только за первый год он заплатит около 15-20 тысяч.

    Если оформлять потребительский займ, то клиенту будут предложены следующие параметры:

    Ежемесячный платеж составит 32 914 руб., а переплата – 474,8 тысяч рублей. Потребительский займ оформляется быстро, без расширенного пакета документов и не сопровождается дополнительными расходами, как при ипотеке. Помимо этого, приобретенная квартира не будет передавать в залог банку и останется в полном распоряжении собственника.

    Итого, суммы для обоих вариантов практически равны. Если заемщик имеет возможность выплатить долг раньше обозначенного срока, то логичнее взять потребительский беззалоговый займ. Подробнее о том, что лучше ипотека или кредит читайте в специальном посте.

    Ипотека или копить

    Еще одним альтернативным вариантов ипотечного кредита является постепенное накопление нужной суммы. Приведем простые цифры. Средняя зарплата в регионах составляет около 30 тысяч рублей. Среднестатистический гражданин, при условии, что ему есть, где жить, сможет откладывать не более половины от этой суммы, то есть 15 тысяч рублей.

    Накопить на квартиру стоимость 1,4 миллиона рублей (стандартную 1-к. квартиру не в центре города) получится через 7-8 лет. Если деньги не просто копить, а разместить на депозит или инвестировать, то этот срок будет меньше.

    Если не копить это время, а взять ипотеку? Банк предложит ставку 10%, первоначальный взнос 20% (280 тысяч рублей), срок кредита – 8 лет. Ежемесячный платеж составит 16,9 тысяч рублей, а переплата – 511 тысяч рублей.

    В этой ситуации накопление будет целесообразнее, чем оформление кредита.

    Если нужно арендовать жилья, а также в ситуации, когда возраст заемщика близок к пенсионному, логичнее будет получение ипотечного кредита.

    Ипотека или аренда

    Многие российские граждане сознательно не связываются с ипотекой, а продолжают снимать жилье. Так ли это выгодно на самом деле? Сравним цифры.

    Предположим, что житель крупного региона с доходов в 40 тысяч рублей снимает жилье и платит 15 тысяч рублей в месяц. Итого в год уходит 180 тысяч рублей. При этом квартира не его, никаких прав на нее он не имеет.

    Если получить кредит на покупку аналогичной квартиры стоимостью 1,5 миллиона рублей, то при сроке погашения 12 лет, ставке 10% годовых и первом взносе в 225 тысяч рублей (15%), клиент будет ежемесячно платить банку 13,7 тысяч рублей. С учетом коммунальных платежей итоговый платеж будет сопоставим с арендным. Но здесь клиент будет являться собственником своей, пусть и находящейся в залоге у кредитора, квартиры.

    Вывод: Аренда целесообразна в случае наличия у человека высоких доходов, когда сумма арендных платежей будет ничтожно малой по сравнению с поступающими денежными потоками. С учетом грамотного вложения свободных средств, получаемая прибыль от инвестиций полностью покроет эти расходы.

    Ипотечный калькулятор

    Сделайте самостоятельный расчет платежа на нашем ипотечном калькуляторе, чтобы понять платеж и как работает ипотека в реальности.

    Оставить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.